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房屋买卖撤消 优先权不丧失/李崇军

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 15:53:24  浏览:9010   来源:法律资料网
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房屋买卖撤消  优先权不丧失

[案情]
    1999年12月,个体户肖烈苟租赁了吉水县黄桥镇政府临街的一间店面,租期至2004年1月31日。2003年7月6日,黄桥镇政府张贴了拍卖公告,决定拍卖其所有的,位于农贸市场的?间,价格每间1.5万元,包括肖烈苟?饬薜牡昝妗?003年9月10日,黄桥镇政府与另一个体户肖榕芬签订协议,约定将肖烈苟所租赁的店面以14750元的价格卖给肖榕芬,肖榕芬自2004年2月1日起取得该店面的所有权。肖烈苟知悉后,于2003年10月15日向黄桥镇政府邮发协调函,指出黄桥镇政府的行为侵犯了其优先购买权,并要求在同等条件下购买其所租赁的店面。2003年10月27日,肖烈苟向法院起诉,要求宣告黄桥镇政府与肖榕芬的房屋买卖合同无效,并判令在同等条件下优先购买租赁店面。法院立案后于2003年10月31日将应诉材料送达给黄桥镇政府。审理中查明,黄桥镇政府接到肖烈苟的协调函后,已于2003年10月29日与肖榕芬解除了房屋买卖关系,并退回了购房款14750元。
[分歧]
   本案在审理过程中,对黄桥镇政府自行解除合同后,是否还侵犯了肖烈苟的优先购买权存在两种不同意见。
    一种意见认为:黄桥镇政府于2003年9月10日将肖烈苟所承租的店面卖给第三人,且未通知承租人,其行为已违反了我国《民法通则》与《合同法》中关于承租人优先购买权的规定,已侵犯了承租人的优先购买权。但是黄桥镇政府在获悉肖烈苟的异议后,在本院的应诉材料送达之前,已与第三人肖榕芬自行解除了该店面产权的转让合同,退回了第三人的房产转让款14750元,所以黄桥镇政府侵害肖烈苟优先购买权的法律事实,已自行解除。肖烈苟要求宣告黄桥镇政府与肖榕芬之间的房屋买卖合同无效的法律事实已不存在。同时,肖烈苟要求对租赁店面进行优先购买的法律事实也自行消除,所以肖烈苟的诉讼请求,依据不足,应当驳回。
一种意见认为,不管黄桥镇政府与第三人肖榕芬的店面买卖合同存在与否,黄桥镇政府侵害肖烈苟的优先购买权的事实已经存在。黄桥镇政府不能因单方面解除与第三人的房屋买卖合同的事实而否认承租人肖烈苟优先购买权的实现,法院应当依法判令黄桥镇政府以同等条件将出租店面出卖给承租人肖烈苟。
[评析]
   笔者同意第二种意见,即黄桥镇政府应当以同等条件将店面出卖给承租人肖烈苟。其理由如下:
   一、优先购买权,又称先买权,是指在同等条件下,特定当事人即先买权人优先购买的权利,设立房屋优先购买权的目的在于保持财产的所有权与使用权的一致性。房屋优先购买权只存在于形成了租赁合同关系的承租人与出租人的特定当事人之间,它是一种期待权和形成权,它必须是出租人决定出卖房屋这一法定事由出现后,承租人才享有的权利。本案中,当镇政府决定将租赁店面出卖这一事实出现后,承租人肖烈苟即对该店面享有在同等条件下优先购买的权利。肖烈苟这一权利具体指向镇政府,肖烈苟享有请求镇政府将店面卖给他的权利,镇政府则负有满足肖烈苟该项请求的义务。在这一债务的关系中,镇政府作为债务人,只有履行的义务,而无拒绝履行的权利。本案不是优先权与所有权的对抗问题,而是所有权人对自己所有权行使处分权时,因法律规定而派生出来的相对优先权人的权利实现的问题,是优先权的权利义务关系。故只要优先权的法律关系一经存在,义务人就不能以自己单方面的行为将其消灭。本案义务人(镇政府)想以“解除与第三人的买卖的合同,房屋不出卖了”这一行为来消除他应承担的义务,是一种规避法律的行为,不能产生其追求的法律后果。本案的镇政府在未通知承租人肖烈苟的情况下,将肖烈苟出租的店面卖给第三人,其行为已违法,侵犯了肖烈苟的优先购买权。肖烈苟可依据法律,要求镇政府以同等条件将店面出卖给自己。镇政府在肖烈苟提出异议后,尽管自行解除了与第三人的房屋买卖合同,但并不能因此就免除其所承担的义务。现在镇政府以“店面不卖了”的理由来抗拒肖烈苟的优先权,是一种规避法律的行为,其理由不足,故法院应当判令镇政府以同等条件将店面出卖给肖烈苟。

   江西省吉水县人民法院 李崇军
邮编 331600 电话 0796—3522446


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关于印发泰州市市区建设工程施工企业工资支付担保办法的通知

江苏省泰州市人民政府办公室


关于印发泰州市市区建设工程施工企业工资支付担保办法的通知



泰政办发〔2006〕74号



海陵区、高港区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:

《泰州市市区建设工程施工企业工资支付担保办法》已经市政府同意,现印发给你们,希认真贯彻执行。







二〇〇六年五月十一日



泰州市市区建设工程施工企业工资支付担保办法



第一条 为保障建筑劳务作业人员的合法权益,规范建设工程施工企业工资支付行为,建立预防拖欠农民工工资的长效机制,根据有关法律法规和《国务院关于解决农民工问题的若干意见》、《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》、《江苏省建筑劳务工程款和建筑业企业工资支付管理办法》等文件的规定,结合市区实际,制定本办法。

第二条 在市区从事建设工程施工的企业工资支付行为均应依照本办法提供工资支付担保。

第三条 本办法所称建设工程施工企业,是指依法取得《营业执照》和《建筑业企业资质等级证书》并在本市市区从事建设活动的施工总承包企业、专业承包企业或劳务作业分包企业。

本办法所称工资支付担保是指建设工程施工企业在承揽施工业务后向有关部门提交保证,保证履行按时足额支付劳务作业人员工资义务。

第四条 市建设行政主管部门应当对拖欠工资的建设工程施工企业和因拖欠工程款而造成施工企业不能按时支付工资的建设单位进行监督管理。

市劳动和社会保障行政主管部门对建筑业劳动用工实施监督管理。依法受理举报投诉、查处拖欠工资行为,并会同有关部门对拖欠工资事件进行调查处理。

市总工会指导建设工程施工企业工会与企业签订工资专项集体合同,监督企业的工资支付行为,维护工人获取劳动报酬的合法权益,指导监督建设工程施工企业工会建设并开展工作。

市建筑施工行业管理部门,应加强建设工程施工企业信用管理,对有不良行为的企业及时在有关媒体公布。

第五条 建设施工企业工资支付担保可采用以下担保方式:

(一)开户银行出具保证函;

(二)专业担保公司出具担保书;

(三)在商业银行开设专户储存保证金。

建设施工企业采用保函、担保书担保的,应将保函或担保书提交给市解决建设领域拖欠工程款和农民工工资问题协调领导小组办公室(以下简称清欠办)。

建设施工企业采用银行开设专户储存保证金方式担保的,应当在市清欠机构指定的商业银行设立工资保证金专户,并预留市清欠办负责人印鉴。商业银行出具的专户存款证明作为工资支付担保证明,凭市清欠办负责人印鉴、企业负责人印鉴、单位印鉴支取款项。

建设施工企业以在商业银行开设专户存储保证金方式作为担保的,应与市清欠办、商业银行签订合同,建设施工企业在合同中应承诺可以用在商业银行的专户存储保证金垫付拖欠的工资款。

第六条 采用银行保函、担保书方式的,工资支付担保额度为合同额的8%。采用商业银行开设专户存储保证金方式的,按下列标准储存保证金:

(一)合同额小于250万元的,保证金额为5万元

(二)合同额大于250万元、小于500万元的保证金额为10万元

(三)合同额大于500万元、小于1000万元的,保证金额为20万元;

(四)合同额大于1000万元、小于2000万元的,保证金额为 30万元;

(五)合同额大于2000万元、小于4000万元的,保证金额为 60万元;

(六)合同额大于4000万元的,保证金额为80万元。

第七条 建设施工企业连续三年无拖欠民工工资、无违反劳动用工管理规定等不良行为记录的,工资支付担保可采用定额保证金方式。特级、一级资质施工企业保证金为40万元,二级资质、三级资质施工企业分别为30万元、20万元。

建设施工企业年度换(领)发《企业信用管理手册》时,将本年度定额保证金一次性存入市清欠办指定的商业银行专户。

第八条 市建设行政主管部门在颁发施工许可证时,应当查验由市清欠办出具的工资支付担保证明文件,无担保证明文件不得发放施工许可证。

第九条 建设施工企业应加强施工现场和从业人员的管理,建立职工工资卡制度。发放工资应编制工资表,职工本人签字盖章。建筑施工企业招用职工应当依法签订劳动合同,并登记造册。工程需要劳务分包作业的,应当分包给有相应资质的劳务分包企业作业,并签订劳务分包合同。

第十条 工资支付担保期限自提交工资支付担保之日起至工程竣工验收备案后30日止。

工资支付担保有效期届满后,由建设施工企业向市清欠办提供该项目按时足额支付工资情况的相关资料(含该项目的劳务作业人员名册、职工工资卡及有关支付工资的财务证明等),申请解除工资支付担保。

市清欠办会同有关部门审核企业解除工资支付担保申请。未发现拖欠工资的,市清欠办应于企业申请解除工资支付担保30 日内,解除担保人对企业工资支付担保保证。

第十一条 建设施工企业必须依照劳动合同约定按时足额支付建筑劳务作业人员工资,不得拖欠和克扣。劳动和社会保障部门、建设主管部门、工会组织对发现有拖欠工资的,要及时就拖欠数量、时间、涉及人员等进行调查。调查处理结果应当在15 日内报送市清欠办。

第十二条 建设施工企业拖欠工资的,采用保函、担保书方式的,由市清欠办向担保人发出支付令,担保人应当代为支付被拖欠的工资;采用银行开设专户存储保证金方式的由市清欠机构通知指定银行在工资专户中拨付款项到有关单位和个人。

建筑施工企业使用保证金垫付被拖欠的工资,建设施工企业应在垫付被拖欠工资款之日起5个工作日内,向银行补交与垫付额度相等的保证金。

建设施工企业未按规定纠正拖欠工资行为或保证金垫付后拒不补足保证金数额的,由市清欠办依据担保承诺,予以追偿。

第十三条 建筑施工企业拖欠或克扣工资的、因拖欠民工工资导致上访以及提供虚假支付工资证明材料等行为的,由市建设主管部门记入信用档案,并向社会公开曝光。情节严重的,建设主管部门依法对其市场准入、招投标及新开工项目施工许可等进行限制,并建议有关部门作出降低或取消资质等相应处罚。

第十四条 本办法自2006年6月1日起施行。


珠海市环境保护条例

广东省珠海市人大常委会


珠海市环境保护条例
珠海市人大常委会



(1998年5月21日珠海市第四届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 1998年5月21日公布 1998年9月1日起施行)

第一章 总 则
第一条 为保护和改善生活环境和生态环境,保障人体健康,促进本市现代化建设,实现可持续发展战略,根据国家法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 市政府对环境保护工作实行统一领导。各级政府对本辖区实行环境质量行政领导负责制,根据环境保护、经济建设、社会发展目标、城市总体规划,进行珠海市生态示范区建设。
第三条 市政府应当将环境保护和大气、水、土地、海洋、山体、森林、植被、野生生物等各种自然资源和人文景观的管理纳入国民经济和社会发展计划,促进资源合理配置,实施资源保护。利用与增值并重的政策,切实执行珠海市环境保护“八个不准”的规定。
第四条 各级政府必须采取措施,大力开展环境保护宣传教育、普及环境保护的科学知识,提高公民环境保护意识。鼓励环境保护科学技术研究,引进和推广使用先进的环境保护技术,大力发展环保产业,开发绿色产品和有机产品。
第五条 市政府环境保护行政主管部门(以下简称环保部门)对本市环境保护工作实施统一监督管理。各县(区)环保部门对本辖区环境保护工作实施监督管理。市环保部门可以在其他区设立精简的环境保护派出机构或者派驻人员。
政府有关部门在其职责范围内行使环境监督管理权,依法协助环保部门做好环境保护工作。

第二章 环境监督管理
第六条 市政府作出经济建设、社会发展重大决策以及制定土地利用总体规划、城市总体规划时,必须对环境影响进行论证,采取有效的保护环境的经济,技术对策和措施。
第七条 市环保部门负责划定环境质量标准和污染物排放标准的适用区域,制定水污染物、大气污染物等的排放控制方案,并根据实际需要,组织拟订地方污染物排放标准或者补充标准。
第八条 市环保部门负责组织全市环境质量监测和污染监测,并定期向社会发布环境状况公报。
市,县(区)环境监测机构的监测数据,是评价环境状况,实施环境监督管理的重要依据。
第九条 排放污染物的企业、事业单位和个体工商户应当依法填报环境统计表。
排放污染物的企业、事业单位和个体工商户必须执行排污申报登记制度,按时向环保部门如实申报污染物的排放、处理及其设施和设施的运转情况。
第十条 按规定应当执行排放污染物许可证制度的企业、事业单位和个体工商户,必须办理排放污染物许可证。
环保部门应当做好排放污染物许可证的发证、换证和管理工作。
第十一条 排放污染物的企业、事业单位和个体工商户必须依法缴纳排污费。
第十二条 排放污染物超过本市规定标准的企业、事业单位和个体工商户,必须依法缴纳超标准排污费,并承担污染治理责任。
有前款情形的,由市、县(区)环保部门责令其限期治理。被责令限期治理的企业、事业单位和个体工商户,必须按限定的时间和内容完成治理,并由作出限期治理决定的环保部门组织验收。
第十三条 环保部门及其他环境监督管理部门,有权依法对其管辖范围内的企业、事业单位和个体工商户的环境保护情况进行现场检查。
进行现场检查时,检查人员应当出示有关证件,并为被检查者保守技术和业务秘密。
被检查者应当如实反映情况,提供必要的资料,不得拒绝。阻挠或者拖延检查。

第三章 保护和改善生活环境与生态环境
第十四条 各级政府有关部门应当积极采取措施,加强对饮用水源、自然保护区、风景旅游区、人文遗迹、山林、绿地、海滩、温泉、野生动植物、古树名木等的保护,防止植被破坏、水土流失及其他生态环境破坏。
在本市行政区域内,禁止猎杀或者捕捉鸟类,以维护生态平衡。
第十五条 饮用水源一级保护区、水产养殖区、重要渔业水体及其他有特殊价值水体区域内,不准新设排污口。
本条例施行前已设立的,应当限期搬迁。
第十六条 在海拔25米等高线以上,不准兴建非供公共休憩的建筑物、构筑物。
第十七条 堤岸陆域沿河纵深60米和沿海纵深80至100米范围内,不准兴建任何建筑物、构筑物。
河、海靠岸水面以及海岛沿岸水面,不准兴建非供群众观赏或者休闲的亭台楼阁。
第十八条 严格控制围海、填海工程,海岸工程建设及开发利用滩涂。确需开发该类工程项目的,必须符合城市总体规划,并作出环境影响评价,报环保部门审批。
唐家湾至拱北沿岸各海湾的海面不得围垦。
第十九条 在自然保护区、风景名胜区、旅游区、公园以及疗养区、海滨浴场,不准兴办或者设立产生污染或者破坏景观的项目或者设施,不准建设与旅游和观赏无关的建筑物。
第二十条 禁止擅自开山采石、取土和取沙。确需开采的,须经规划国土主管部门会同环保部门提出意见报市规划国土管理委员会审批,并实行统一规划、统一开发、统一管理。
因城市建设需要在本市取沙土的,应当在出海口或者河海抽取。
第二十一条 各级政府和部门应当做好自然环境保护工作,美化绿化环境。城乡建设应当结合自然环境的特点,不得随意改变地形、地貌。任何单位或者个人不得侵占公共绿地,不得毁坏海岸、风景石。
第二十二条 各级政府应当加强红树林、防护林、风景林的保护,保护生物多样性。在开发建设过程中,确需砍伐的,须经市建设、环保、林业、规划国土部门审查并报市规划国土管理委员会批准。
第二十三条 美化城市景观,规范广告牌的设置,公共广告栏由工商行政主管部门会同规划国土部门统一设置和管理。

第四章 建设项目环境管理
第二十四条 严格限制建设资源消耗大、污染严重的项目,改变粗放型的经济发展模式。发展高科技、技术含量高、附加值大、高效益、低能耗、污染少、重复利用率高的生态工业,实行清洁生产。降低单位国民生产总值消耗的能量和污染物的排放量。
严禁在市区以煤、重油或者塑胶作为燃料使用。不准单独设置大烟囱。生产、生活需建的附属于建筑物的烟囱,不得高于该建筑物2米。
第二十五条 建设项目的选址,必须符合城市总体规划功能和环境保护规划的要求。在西区平东大道以东不得新办电镀、造纸制浆、制革、冶炼、漂染、石油化工等严重污染项目。
第二十六条 禁止生产国家明令禁止生产的产品,禁止采用国家明令禁止采用的设备和工艺。禁止生产农药、汞制品、砷制品、铅制品、放射性物品、联苯胺、多氯联苯、石棉制品等含剧毒污染物或者致癌物成份的产品。
第二十七条 建设项目的项目建议书、可行性研究报告、设计任务书中,必须有环境保护专门章节。
建设项目都必须编制环境影响报告书(表),报有审批权的环保部门审批。未经审批或者审批不同意的项目,有关部门不予批准建设。
第二十八条 环境影响评价报告书应当委托持有环境影响评价资格证书的单位编制,评价单位必须先制定项目环境影响评价大纲,报环保部门批准后,再进行评价,并对评价结论负责。
第二十九条 建设对环境有污染的项目,其污染防治设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用,污染防治设施的设计方案必须经审批该项目环境影响报告书的环保部门审查同意后,才能实施。
第三十条 有污染防治设施的建设项目的试产,必须经审批该项目环境影响报告书的环保部门同意后方可进行,试产期一般不得超过6个月。
建设项目的污染防治设施必须经审批该项目环境影响报告书的环保部门组织验收同意后,才能投入使用,该建设项目方可正式投产。
第三十一条 禁止将建筑楼宇的防盗网安装在门窗、阳台、走廊以外。

第五章 防治环境污染和其他公害
第三十二条 产生废气、废水、废渣、噪声、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及振动、电磁波辐射、光污染等对环境有污染和危害的企业、事业单位和个体工商户,必须建立环境保护责任制,采取有效措施,防治环境污染。
第三十三条 建有污染防治设施的企业、事业单位和个体工商户,应当保持设施的正常运行。未经环保部门批准,不得拆除、闲置或者改变。
第三十四条 工业污染的防治应当逐步从生产的末端管理转移到源头管理,并实行生产全过程的控制。工艺设备落后、污染严重的项目应予淘汰。
第三十五条 生产、销售的工业产品,必须符合产品质量标准中有关环境保护的规定。
第三十六条 生产、储存、运输、销售、使用、销毁有毒化学物品和含有放射性物质的物品,必须遵守有关法律、法规的规定,防止污染环境。
第三十七条 禁止引进不符合国家环境保护规定要求的技术和设备。
第三十八条 禁止将境外危险废物或者垃圾转移到本市处理、处置。确需进口可作为原料使用的废物,必须报国务院环保部门批准。
第三十九条 禁止将产生严重污染的生产设备以及危险废物转移给本市没有污染防治能力的企业、事业单位和个体工商户使用或者处置。
禁止本市没有污染防治能力的企业、事业单位和个体工商户使用可能产生严重污染的生产设备以及处置危险废物。
第四十条 市政府应当采取措施,限期禁止生产、销售、使用一次性不可降解塑料餐具,食品包装袋。
第四十一条 市、县(区)人民政府应当采取积极措施,对危险废物、城市生活垃圾、工业垃圾、建筑垃圾、医疗垃圾、航空垃圾等及污水进行集中处理、处置。
第四十二条 禁止在人口集中地区焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、建筑废料、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘、恶臭气体的物质。
第四十三条 环保部门对汽车排气污染实施统一监督管理,指导、协调各汽车污染监督管理部门的工作。
发动机排气量在1000CC以下(含1000CC)或者排放的噪声、尾气不符合国家规定标准的客、货车,公安交通管理部门不予核发号牌。
环保部门经抽检发现机动车排放的噪声,尾气不符合国家规定标准的,有权责令机动车所有人检修合格。
第四十四条 在居民区以及其他需要特别安静的区域,排放噪声的企业、事业单位或者个体工商户,应当采取有效的控制措施防治噪声污染,使其夜间环境噪声控制在45分贝以下。
第四十五条 因发生事故或者突发事件,造成或者可能造成污染危害的企业、事业单位和个体工商户,必须立即采取防治污染措施,尽快通报可能受到污染危害的单位和居民,并立即向当地环保部门报告。
第四十六条 当发生重大污染事故时,环保等有关部门必须立即采取有效的消除污染措施,并责令有关单位和个人消除或者减轻污染危害,同时向本级政府报告。

第六章 法律责任
第四十七条 违反本条例第九条、第十三条、第二十七条、第四十条、第四十二条或者第四十四条规定的,由环保部门根据不同情节,责令纠正、给予警告,并可处以1000元以上2万元以下罚款。
第四十八条 违反本条例第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条或者第二十三条规定的,由规划国土等有关主管部门依法处理。
第四十九条 违反本条例第十条、第十一条、第十五条、第二十二条、第二十四条或者第三十二条规定的,责令其改正,并由环保部门处以2万元以上5万元以下罚款。
第五十条 违反本条例第三十五条规定,生产、销售的工业产品不符合其质量标准中有关环境保护规定的,由工商行政管理部门、技术监督行政管理部门依照有关法律、法规处理。
第五十一条 违反本条例第十二条、第二十五条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十七条或者第三十九条规定的,责令其改正,并由环保部门处以5万元以上20万元以下罚款。
第五十二条 违反本条例第二十条规定,擅自开办砂、石、土场的,由市规划国土管理部门视其情节处以5万元以上20万元以下罚款,并责令其关闭。
第五十三条 违反本条例第三十八条规定,擅自进口境外废物的,由海关责令退运该废物,可以并处10万元以上100万元以下罚款。
第五十四条 违反本条例造成环境污染事故的单位和个人,有责任排除污染危害,并对直接受到损害的单位或者个人赔偿损失。赔偿责任和赔偿金额的纠纷,可以根据当事人的请求,由环保部门或者其他依照法律规定行使环境监督管理权的部门处理;当事人对处理决定不服的,可以向
人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。
第五十五条 当事人对环保部门的处罚决定不服的,可以在接到处罚通知书之日起15日内,向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起15日内,向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知书之日起15日内,直接向人民法院
起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五十六条 对造成环境污染重大事故的有关责任人员,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十七条 拒绝、阻碍环保部门或者其他监督管理部门的工作人员依法执行公务,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十八条 环保部门或者其他监督管理部门的监督管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第五十九条 本条例自1998年9月1日起施行。



1998年5月21日