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房地产开发企业逾期交付商品房的违约责任的承担——《天津市商品房买卖合同》第五条的理解和适用/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-07-16 01:25:54  浏览:9235   来源:法律资料网
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房地产开发企业逾期交付商品房的违约责任的承担——《天津市商品房买卖合同》第五条的理解和适用

武志国


  本以为商品房买卖合同示范文本当中的违约责任条款,只要存在违约事实,那么违约金的计算标准是很明确,很容易计算的。

  一、实践中各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

  自2004年1月1日起执行的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发〔2003〕251号)规定“三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%;借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率,由现行按日万分之五计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款,从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起,按罚息利率计收利息,直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利。”人民银行将此规定出台之后,其实就无法直接适用金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算逾期付款的违约金了。

  实践中,各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准都有规定。因此也就排除了“有关主 管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的可能,也就使违约金的计算变得简单容易操作。

  二、《天津市商品房买卖合同》第五条有关逾期交付商品房的处理实践中竟然有不同看法

  2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》(JF-2000-009)规定如下:

  第五条 甲方逾期交付商品房的处理
  除遇不可抗力外,甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房,逾期在 90 日内的,乙方有权向甲方追究已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。
  如超过上述约定期限的,乙方有权按照下列第 1 种约定,追究甲方违约责任:
  1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,甲方还应每日按商品房价款的 ‱向乙方支付违约金。
  2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,甲方还应每日按商品房价款的 1 ‱向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时,甲方还应承担赔偿责任。
  3、___________________________________。

  有法官和律师认为,假设2010年8月17日之时开发商逾期交房达到110天(超过90天时),那么开发商的违约责任应当是:先按银行同期贷款利率计算计算90天的利息,然后从逾期第91天起算每日按商品房价款的 1 ‱,共承担20天的违约金。笔者对此观点(简称“累加观点”)很难理解,但是考虑到有一些人持有如此看法,有些多余又专门分析一下。

  笔者以为,《天津市商品房买卖合同》示范文本,基于公平合理的原则,根据违约时间的长短分别按两种情形处理(“逾期在 日内”和“逾期超过 日”),第五条第一款和第二款分别是针对两种不同情形分别作出的规定,对于第二种情形也给了两种以上的选择(包括合同继续履行和购房人解除合同),因此不会得出上述“累加观点”。而且也不符合常理,人民银行同期贷款基准利率为4.86%(年利率),折算为日利率为0.0133%(日万分之1.33),这样会发现逾期时间越长反而违约标准下降,有为《天津市商品房买卖合同》的本意,“利息+违约金”很好地体现了补偿损失并适当惩罚的违约金构成。因此,“累加观点”确实站不住脚!另可参考建设部和国家工商总局、以及重庆市出台的范本。

《商品房买卖合同》(GF-2000-0171)
  第九条 出卖人逾期交房的违约责任。 
  除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:
  1.按逾期时间,分别处理(不作累加)
  (1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之___的违约金,合同继续履行;
  (2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起__天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的__%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
  2.____________________________________________________________________________________________________________________________________。

《重庆市商品房买卖合同》(2008年8月1日启用)
  第九条 甲方逾期交房的违约责任。
除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外,甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用,按下列第 1 种方式处理:
1、按逾期时间,分别处理(不作累加):
(1)逾期在 日(含)之内,自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之 的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金,合同继续履行;
(2)逾期超过 日(与本条第1款第(1)项约定的日期相同)后,乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的,甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算),并按乙方已付房价款百分之 向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之 的违约金(该比率应不小于本条第1款第(1)项中的比率)的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
  2、_________________________________________。

  三、关于逾期贷款利息的理解与适用

  实践中,2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》(JF-2000-009)第五条规定购房人有权向甲方追究已付款利息,按银行同期贷款利率计算。可是“银行同期贷款利率”又如何理解,实践中也是有争议的:

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关于进一步规范农村劳动者转移就业技能培训工作的通知

人力资源和社会保障部 财政部


关于进一步规范农村劳动者转移就业技能培训工作的通知

人社部发〔2009〕48号


各省、自治区、直辖市人力资源社会保障(劳动保障)厅(局),财政厅(局):
  根据《财政部 人力资源社会保障部关于就业专项资金使用管理及有关问题的通知》(财社〔2008〕269号)和《人力资源社会保障部 国家发展改革委员会 财政部关于实施特别职业培训计划的通知》(人社部发〔2009〕8号)的要求,针对当前农村劳动者转移就业技能培训工作中存在的培训针对性不强、管理不规范、监管措施不到位、个别地方骗取挪用补贴资金等突出问题,为提高培训质量,确保资金使用安全和使用效益,现就进一步规范人力资源社会保障系统组织实施的农村劳动者转移就业技能培训工作通知如下。
  一、实施分类培训,强化培训针对性和有效性
  各地要重点面向未能继续升学的农村应届初高中毕业生、进城求职农村劳动者、企业在岗农民工、返乡农民工等人员开展职业技能培训,根据不同群体的特点,分别组织开展实用技能培训、技能提升培训、劳动预备制培训和创业培训,切实提高培训的针对性和有效性。
  对进城求职的农村劳动者、返乡农民工,主要依托符合条件的职业培训机构开展1至6个月(不少于120课时)的实用技能培训,重点是根据企业岗位实际需求开展订单培训,结合产业发展振兴的潜在需求开展定向培训。
  对用人单位吸纳进城求职的农村劳动者,在劳动合同签订之日起6个月内,由用人单位依托所属培训机构或委托所在地定点培训机构,结合岗位要求和工作需要,组织其参加技能提升培训。
  对未能继续升学且有进城求职愿望的农村应届初高中毕业生,主要依托具备相应培训条件的技工院校等职业学校,开展6至12个月(一个学期至两个学期,原则上不少于720课时)的专业技能培训。
  对有创业愿望并具备一定创业条件的农村劳动者开展创业培训,提升创业能力,促进其实现自谋职业、自主创业和返乡创业。创业培训主要由符合条件的创业培训机构承担。
  在开展相应技能培训的过程中,要突出实际操作技能的训练,并适当增加劳动者权益保护、法律知识、城市生活常识、求职技巧等方面的知识培训。对参加培训合格的,由培训机构颁发相应专业培训合格证书;经职业技能鉴定合格的,由职业技能鉴定机构颁发相应职业资格证书或专项职业能力证书。
  二、公开认定定点培训机构,整合优质培训资源
  各地必须坚持公开、公平、公正的原则,面向社会各级各类职业院校和职业培训机构,通过招投标方式认定承担各类培训任务的培训单位。各地人力资源社会保障部门要会同同级财政部门,根据《承担农村劳动者转移就业技能培训任务的职业院校、职业培训机构的基本条件》(见附件),组织专家制定和公布本地区承担培训任务的院校和机构的认定标准及认定程序。在招投标过程中,要建立专家评审、纪检监察部门监督、就业联席会议相关成员单位共同参与认定的机制,要对申请承担培训任务的各类培训机构的办学资金、设备设施、教学实训场地、教学计划大纲、师资状况等进行重点考察。各地人力资源社会保障部门要按年度对拟确认承担培训任务的职业培训机构进行公示,公示无异议后,报省级人力资源社会保障部门备案,由省级人力资源社会保障部门将全省定点培训机构的名称、培训专业(工种)及等级、培训期限、收费标准、联系方式等情况统一向社会公布。各地2008年年底前认定的培训机构,要按照新确定的定点培训机构标准重新组织认定。对培训质量低劣,尤其是存在骗取、套取培训资金的定点培训机构,要取消其定点资格。
  定点培训机构要与当地人力资源社会保障部门签订培训项目合同,明确双方责任、权利和义务。各定点培训机构应结合就业岗位要求,兼顾学员意愿、特点和文化水平,合理安排培训内容,设置培训课程,要将培训专业、培训期限、培训等级、收费标准公开张贴在培训场所显著位置。
  三、规范资金使用管理,提高资金使用效率
  各地要加大职业技能培训的资金投入力度,根据培训实际情况,按规定从就业专项资金中安排用于进城求职的农村劳动者培训资金。各省级人力资源社会保障部门要会同财政部门,根据培训专业(工种)的培训成本和培训期限,按照培训的课时数合理确定职业培训补贴标准。开展农村劳动者转移就业技能培训的日常工作经费,应从部门预算中安排,不得占用就业专项资金。培训资金的管理和使用情况必须接受审计部门的检查和监督。各地人力资源社会保障部门要会同财政部门采取切实措施,对补贴对象审核、资金拨付等重点环节必须实行公开透明的办法,切实防范骗取、挪用、以权谋私行为发生,确保资金安全。
  各地人力资源社会保障部门要会同财政部门建立与培训质量、就业效果挂钩的培训绩效考评机制,严格按照财社〔2008〕269号文件规定,根据实际情况,按照个人报销、机构报销、用人单位报销的要求,本着方便个人、机构和用人单位的原则,科学制定培训补贴报销程序和办法。申请培训补贴的定点培训机构除按规定提供相关证明材料之外,还必须提供建立本机构职业培训台账和转移就业台账情况。申请培训补贴的用人单位除按规定提供资金申请材料外,还需提供职业培训台账。职业培训台账应记载受训者基本情况(包括参训人员的姓名、年龄、性别、身份证号、联系方式等)及培训专业、培训时间、考核和收费情况;转移就业台账应记载就业岗位、劳动合同签订或企业用工证明以及企业联系方式等情况。
  四、强化培训过程监督,确保培训质量和效果
  各地人力资源社会保障部门要加强对定点培训机构的管理、指导和服务。要逐步建立全省(市、区)统一的信息管理系统,对定点培训机构实行动态管理,对参训人员实行实名制管理。要会同财政部门建立培训补贴审核公布制度,将通过审核的享受职业培训补贴的人员名单、机构名单和资金补贴数额等按季度向社会公布。
  各地人力资源社会保障部门要加强对定点培训机构培训过程监督,可定期通过现场测评、设立举报电话、网上投票、电话访谈等方式,重点了解培训效果、培训后就业率以及培训对象满意程度。有条件的地区,可委托具有资质的社会中介组织进行评估,开展定期检查和教学督导。
  各定点培训机构在每期培训班开班前10个工作日,必须以书面形式向当地人力资源社会保障部门提交开班申请报告和培训计划和教学大纲。每期培训班结束5日前必须以书面形式向当地人力资源社会保障部门提交结业审核申请。
  五、完善保障措施,确保工作实效
  各级人力资源社会保障部门要高度重视农村劳动者转移就业技能培训工作,将其纳入就业工作目标考核的重要内容,建立领导责任制和目标考核制,健全工作协调机制,落实工作责任,抓好工作落实。要在综合考虑当地农村劳动者转移就业培训实际需求、社会培训资源和能力的基础上,采取先下后上确定培训人数的办法,先由最基层人力资源社会保障部门逐级上报,后由省级人力资源社会保障部门汇总,并统一下达年度培训计划。
  人力资源社会保障系统内的就业、培训、鉴定等部门要形成合力,充分发挥各自职能,共同做好农村劳动者转移就业技能培训工作:培训部门要会同就业部门制定培训规划,组织认定定点培训机构,并对培训机构进行动态管理,对培训过程进行监管;就业部门要会同培训部门制定职业培训补贴标准和报销管理办法;职业技能鉴定机构要根据有关规定,积极为参加培训的人员提供有针对性的职业技能鉴定服务;公共就业服务机构要定期调查并公布劳动者市场供求状况,定期公布不同职业(工种)、不同等级的农民工职业供求和工资价位情况。财政部门要按规定审核、拨付培训补贴资金,并加强资金的监管。
  各地要根据本通知精神,对本地农村劳动者转移就业技能培训具体办法进行调整完善,并组织实施农村劳动者转移就业技能培训工作。各地工作中有何问题,可与人力资源社会保障部职业能力建设司和财政部社会保障司联系。
                          人力资源和社会保障部
                              财政部
                           二〇〇九年五月五日



附件

承担农村劳动者转移就业技能培训任务的职业院校、职业培训机构的基本条件

  一、承担技能培训任务的职业院校和培训机构基本条件
  (一)具有独立法人资格,取得人力资源社会保障行政部门或教育行政部门颁发的办学许可证。
  (二)遵守国家职业培训法律法规,熟悉国家职业教育方针和就业政策,积极推行国家职业资格证书制度和就业准入制度,热心承担农村劳动者转移培训任务。
  (三)具备承担农村劳动者转移就业技能培训相应岗位必备的专业设置、教学设备、训练场所、实训基地和师资力量等基本条件,具备信息化管理条件。
  (四)专业和课程设置符合人力资源市场需求,培训方法和形式能满足培训对象需要。
  (五)有相对稳定的转移就业信息和渠道,就业指导得力,培训后就业率较高。
  (六)熟悉农村劳动者转移就业培训业务,具有较好的培训工作基础和业绩,能够按人力资源社会保障部门审核同意的培训方案组织实施。
  (七)规章制度健全,内部管理规范,社会信誉良好,培训收费合理。
  (八)近三年来无违反职业培训法律法规被处罚记录。
  二、承担劳动预备制培训的职业院校基本条件
  (一)具有独立法人资格。
  (二)具备承担劳动预备制培训相应的训练场所、教学设施设备、实训基地和师资等基本条件。
  (三)学制教育规模达到1000人以上,常设专业不少于4个。
  (四)学校实行“双证书”制度,学校毕业生毕业率达到90%以上,90%以上的毕业生能够取得职业资格证书。
  (五)有相对稳定的就业渠道,毕业生就业率达到90%以上。
  (六)学校建立由产业界、经济界及有关部门专家组成的学校咨询委员会,指导学校围绕行业企业用工需求,调整学校发展方向和规划,合理确定专业设置和课程安排。
  (七)学校建立较为完善的技能人才校企合作培养制度,至少与5家企业建立校企合作伙伴关系。
  (八)学校管理规范、制度健全、收费合理。

东南亚友好合作条约修改议定书

马尼拉


东南亚友好合作条约修改议定书(中译本)


马尼拉 1987年12月15日

文莱达鲁萨兰国、印度尼西亚共和国、马来西亚、菲律宾共和国、新加坡共和国、泰王国政府:
希望与东南亚地区内、外的一切热爱和平的国家,尤其是东南亚地区的邻国,进一步加强合作。
考虑到1976年2月24日在巴厘签署的《东南亚友好合作条约》(以下称为《友好条约》)序言的第五段提出了有必要与东南亚地区内外的一切热爱和平的国家进行合作来推进世界和平、稳定与和谐一致。
兹同意如下:
第一条
《友好条约》第十八条修改为:
“该条约将由印度尼西亚共和国、马来西亚、菲律宾共和国、新加坡共和国和泰王国签署。每一签署国将根据本国宪法程序予以批准。
本条约允许东南亚其他国家加入。
东南亚以外的国家,经过东南亚所有缔约国及文莱达鲁萨兰国的同意,也可加入。”  
第二条
《友好条约》第十四条修改为:
“为通过地区性程序来解决争端,缔约各方将成立一个由部长级代表组成的作为常设机构的高级理事会关注和处理有可能破坏地区和平与和睦的争端或局势。
但是,加入本条约的东南亚以外任何国家,只有直接涉及需通过上述地区程序解决的争端时,才适用此条款。”  
  第三条
本议定书将交付批准,并在最后一个签字方交存批准书之日起生效。

             一九八七年十二月十五日订于马尼拉