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论民事强制执行新理念下债权人的作为

河北三和时代律师事务所 卢海国律师

有人称执行难为“天下第一难”，1999年7月，中共中央11号文件转发《中共最高人民法院党组关于解决人民法院“执行难”问题的报告》，2002年11月，党的十六大报告又提出要“切实解决执行难”，近一段时间以来，法院系统大刀阔斧的进行了改革，大多法院成立了执行局， 适时更新和确立新的执行理念，一定程度上缓解了“执行难”。执行新理念的确立事关债权人的切身利益，债权人“事实上实现权利”不尽理想，债权人固有的传统理念宜应随之更新，以积极促成自身债权的最终实现。
一、现阶段民事强制执行新理念的确立
民事执行的基本理念就是对民事执行法律制度的认识和看法，以及在此基础上形成的有关民事执行的价值判断和价值取向。在法院民事执行工作改革的过程中，人民法院初步形成了程序正义、执行穷尽、强制在先、执行公开等新的执行理念。
1、 法院重塑执行程序正义的新理念
长期以来,社会各界尤其对法院执行工作怨声载道，人们已普遍形成一种观
念：法院执行工作必须确保生效法律文书确定的债权的实现，否则，就是“空调白判”，就是“法律白条”，这个认识的误区在于对法院执行职能的误解。执行工作长期以来重结果轻程序，把结果公正视为执行公正的全部或主要内容，突出地表现在对执结率的过份追求上。任何权力的行使都应该遵循一定的程序，也即规范化。要实现执行的规范化，首要的就是强化程序意识，提倡程序正义。只有依法执行，才是公正执行。否则，即便是“债权得以实现“，法律的严肃性，法院的公正、权威形象亦会受损。
执行程序公正是指执行程序的启动、运行及中止、终结都要严格遵守法律规定，并且贯彻公开原则，不搞暗箱操作，执行人员在执行每一案件中，都必须不挟偏私地履行法定职责切实保障执行各方当事人的程序性权利。在法律有明文规定的情况下，执行活动要严格按照法律规定的程序进行，在法律没有明确规定的情况下，执行机构和执行人员在履行职责过程中，也应当根据社会正义的要求规范自己的行为。这时，当事人的债权是否实现，不再是法院执行的终极目标。法院只对自己是否积极有效的严格依法律程序执行负责，而不能对被执行人的履行能力负责。程序公正是实体公正的重要保证。执行人员逐步树立程序意识，充分保障当事人的民事权利。
2、 执行穷尽与执行风险论。
执行穷尽，是指执行机构依据债权人的请求实现特定内容，穷尽各种方法、措施和途径后，均不能使案件得以有效执行，而债权人也不可能提供证明尚有执行可能的证据，应裁定终结执行程序。①执行穷尽，也即穷尽执行措施执行终结，执行穷尽是执行程序独立价值的必然体现。执行实践中，广东省高级法院在这一方面做了有益的探索。该院在《关于对适用中止执行的若干问题的意见（试行）》中规定，对中止执行必须实行“四查一告知”制度，即每一执行案件，执行法院应查询被执行人在车管部门、房管部门、工商部门、金融机构的财产情况，告知债权人在法院已经采取过的执行措施，债权人确实无法再提供被执行人可供执行财产线索的，才裁定中止执行。
如何确定执行穷尽的标准，应当把握以下几点：一是执行机关依法采取了与案件情况相适应的执行措施；二是执行机关依据申请执行人的举证和必要的依职权取证，按法定程序查明了被执行人及其所抚养的家属保留必要的生活必需品或费用外，被执行人已无其他财产可供执行。②
执行风险实务界比较主流的观点是：执行风险就是申请执行人应当承担的执行不能或部分执行不能的后果。执行风险是申请执行人市场商业风险及其他风险在民事执行阶段的延伸和反射。执行是债权实现的功力救济方式，并非保证。执行风险区别于执行难：执行难是由执行条件而难以执行，执行风险是因为客观原因和情况无法执行。执行法官而不应以当事人债权数额实现之多寡论优劣，更不可能背起债权人经商风险的沉重包袱。法院不是“讨债公司”或“保险公司”或“债权银行”，更不是申请执行人的债务人。较早推出“风险论”的河北省高级人民法院景汉朝副院长曾说到，不能"执行难是个筐，什么都往里面装"。现在要解决的是那些应当执行，当事人有偿付能力，而且客观上能够执行的案件。如果把被执行人没有偿付能力也列入执行难，那是解决不了的。试想，一个光棍汉欠债几万元，但他除了生活必需的东西以外，没有任何其他财产，这样的案子怎么执行？显然，这不是法院能解决的。在某种情况下执行不了的案件，属于正常的市场风险、商业风险，任何人搞经营、做买卖，都应该有风险意识，不可能只赚不赔，谁也不能保证你的对手永远都是有偿付能力的，遇到确实没有偿付能力的当事人，也得让他生存，生存权是人权中的基本权利，重于债权，当两个权力发生冲突而不能兼顾时，就只能"两利相权取其重"了。③为此,大多数法院建立“执行风险告知制度”， ２００３年１２月２３日最高人民法院审判委员会第１３０２次会议通过了人民法院民事诉讼风险提示书，强化当事人风险责任意识和举证责任意识。
至此先前人们已普遍形成一种观念：法院执行工作必须确保生效法律文书确定的债权的实现，否则，就是“空调白判”，就是“法律白条”的认识误区逐渐被消除。社会公众初步形成了这样的共识，对个别“赢了官司输了钱”的情况表示能理解，在市场经济条件下，市场主体从事市场交易行为必然伴随一定的风险，这些风险是当事人从市场行为中可能获利而应当支付的一种不确定的对价，是正常的、符合市场法则的风险，市场主体在从事市场行为时应当预见并且承受这些风险，应当树立并强化市场风险意识。
为避免债务人执行当时无履行能力，日后恢复履行能力，而裁定终结执行将使债权人永远丧失债权实现可能的弊端，部分法院开始推广债权凭证制度，即裁定终结本次执行程序后发给申请人《债权凭证》，一旦出现债务人恢复履行能力的状况时，凭《债权凭证》在原执行法院登记后再予执行。
3、 强制执行在先的理念
“强制在先”是指案件进入执行程序后，执行人员首先应当想到依法运用何
种强制措施，以尽快实现债权人的合法权益，是在理念上对执行权强制性的一种先行认识。
传统执行理念强调追求公法秩序的稳定，从而在执行方式上，重说服教育轻强制执行，以至于执行程序往往以劝说、开导、宣传等工作为主，而强制措施则成为不得已时的最后手段，致使依法执行变成了简单的重复讨账，使案件久拖不执，加剧了“执行难”。而且，进入执行程序的案件，一般是债务人不主动履行债务甚至千方百计逃避债务，这类案件往往需要执行人员及时采取强制措施，需要主动出击，否则就难以奏效。如果执行人员不树立“强制在先”的理念，必会延误最佳时机，使执行工作陷入被动局面。 当然，执行过程中“强制在先”理念的贯彻要注意灵活性与原则性相结合，并不是要求执行人员的执法态度要如何地严厉，执行方式方法要如何地粗暴，其前提仍是依法文明规范执行，讲究执行艺术，做到因地而宜、因案而宜、因人而宜。④
美国学者克拉克教授说，“有关执行的第一手和第二手资料显示了一个惊人的事实：（中国的）法院和其他行使国家权力的机构极端的不愿意在民事案件的处理中采取强制手段，尤其当被告在道德上并非一无是处时更是如此。”有的法官对此做法一针见血地指出，“为了贯彻‘稳定压倒一切’的政策精神，在考虑法律效果的同时，不得不兼顾政治效果和社会效果，执行中表现为对有困难的被执行人多做思想教育工作，少用强制措施，致使依法执行变成了简单的重复讨账，使案件久拖不执，加剧了执行难。”
4、 执行公开理念
执行公开的含义主要是指程序的启动、进展、结果等方面的情况应当向当事人乃至社会公开，建立健全公开、公示制度，畅通信息渠道，加强与当事人相关权利人及有关机构和部门的沟通，切实保障当事人的知情权。
实践中执行法院施行或正探索的执行公开方面的内容包括：一、公开立案条件和执行人员（保障当事人的回避申请权）以及案件分配公开。二、实行执行流程管理，执行进展、采取的执行措施、案款分配、执行结果公开。三、设立听证程序（有的法院称为庭审式执行），公开对涉及当事人重大权利，义务事项的处理，执行听证的内涵是听取当事人、律师以及有关证人的意见，尤其是在作出不利于一方当事人的决定之前，应当听取该方当事人的意见，从而体现法律的公正。四是建立债务人名录制度。债务人名录，是执行法院建立的通过新闻媒体对社会公开的债务人名单。执行法院在被执行人未履行法律文书确定的给付义务，且具备一定的条件时，将其名称载入债务人名录。建立债务人名录制度，充分发挥新闻媒体和社会的力量，强化对被执行人行为的监督和制约，给被执行人形成强大的心理威慑作用，五是执行行为、文书及裁定的理由和法律依据公开。执行程序从实质意义上公开才能充分保障当事人的知情权。对中止、终结执行、变更或追加被执行人等重大事项，要把确认的案件事实和作出决定的理由以及法律依据详细地在法律文书中陈述，从而实现裁决理由的公开。
在处理涉及当事人重大权利、义务事项前，通知申请执行人和被执行人到指定地点，召开听证会，让双方当事人就有关问题进行举证、质证、辩论，并应允许当事人查阅、复制执行材料，涉及国家机密、个人隐私和商业秘密的材料除外，以提高执行工作的透明度，欢迎并接受社会各界的在合理范围内的监督。
在执行案件公开机制方面，2003年11月5日，北京市高级人民法院下发了《关于实行案件执行全程公开制度的若干规定》，案件执行的各个环节和各方面的信息将全程公开。可以概括为“案件执行十公开”。其中主要有：主要包括执行启动公开、执行人员公开、执行措施公开、强制措施公开、变价过程公开、执行裁判公开、中止执行公开、终结执行公开、执行进度公开、执行卷宗公开10项内容。⑤
二、债权人意识更新及风险应对
（一）、新形势下，申请执行人应树立执行举证意识和执行不能风险责任意识，并积极参与到执行程序中去，发挥主观能动性。
一般的债权人对法院执行工作存在认识上的误区——“如何调查是法院的事，与申请执行人无关”，权利得到司法确认并不等于权利必然能够实现，实践证明，市场经济不仅仅是发展经济、法制经济，而且也是信用经济、风险经济，而执行不能就是这种风险的具体体现和延伸。每一个进入市场的自然人、法人或其他社会经济组织，都应当有清醒的认识和充分的思想准备。做生意有可能盈利，也有可能亏损；签订合同有可能得到履行，也有可能履行不了还被拖入诉讼；打官司有可能胜诉，也可能败诉；拿到一份胜诉的裁判文书有可能得到执行，亦有可能执行不能。
根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第28条的规定，申请执行人应当向人民法院提供其所了解的被执行人的财产状况或线索。可见在执行程序中，申请执行人有义务对实现自己的债权举证被执行人的财产和线索，这在传统的执行实践中人民法院没有重视，现在人民法院对此高度重视，甚至有的法院以此作为挡箭牌，消极执行。由于执行监督和救济制度的缺位，执行员的权力空间极大，各种不利益直指申请执行人，很多申请执行人颇感无奈，有的想“连法院都执行不了，我怎么下手” ,所以就对法院失去了信任，开始还跑到法院问问进展情况，因总是老样子索性自己也撒手不管，导致案件一拖就是几年，这样的情况不少，原本被执行人还有部分执行能力，但错过了执行时机，法院更是没招。有的申请人就开始不断上访，效果可想而知，导致所谓的法律白条泛滥和赢了官司输了钱的情况发生。
其实，很多债权人认识不到生效法律文书所确定的债权得不到实现是市场风险、市场管理制度性缺陷、国家政策风险等综合因素造成的，执行不能是其最终归宿和反映。执行难主要还是难在被执行人无财产可供执行或被执行人的财产难寻上。在当前人民法院进行执行改革的背景下，债权人应该善待债权，积极参与到诉讼和执行程序中去，充分发挥自身主观能动性，利用自身掌握的信息投入到配合执行工作当中去。债权人认为只要申请执行，就等执行法院通知拿钱的想法是极端错误的。
有的申请人反映，连法院都不能查清被执行人的财产，我们又没有调查的权
力，怎么能提供关于被执行人的财产线索，颇感无奈。笔者对此也有一些感慨，但我们应该看到：债权人的作用还是不小的，因为债权人亲自参加了纠纷发生与发展的全过程，他们完全能够向法院提供较为充分的证明材料，较之法院的职权调查，具有充分的优越性，很多潜能还没有发挥出来，他们只是不懂其中的技巧，不知从何处下手。对债务人是个人的，应摸清债务人家底，活动规律，交往的圈子，交通工具，债务人的配偶有无固定工作，现住址，通过跟踪看去哪个银行办理业务，有无其他社会职务，是否开办公司，在别的法院、仲裁委是否有官司，有无到期、未到期债权或议决到期债权，甚至有什么爱好（是否炒股等）这些都可能成为有价值的执行信息。对债务人是法人或其他经济组织的，应调查企业基本信息，法定代表人乘坐的车辆，公司门前经常出现的车辆车牌号，是否对外投资、对外租赁、通过跟踪会计发现秘密存款银行，纳税途径，企业是否有商标专利等无形财产，涉诉情况、债权，是否考虑到通过新闻媒体公告查找被执行人财产线索，是否聘请律师介入调查等等。我们可以想象法院执行局案多人少，穷尽调查只是一理想状态或口号。
实践中有的执行法院自我保护很强，比如在贯彻执行穷尽理念的过程中，执行人员开始注意收集被执行人查无财产的材料，比如去银行、房管局查询被执行人存款、房产情况，以往如果没有余额或余额很少或产权没有登记，就不再向银行等协助执行部门索要回执等表明执行工作的“重要证据”，为日后中止或发放债权凭证做好了准备。
执行中止、发放债权凭证、委托执行的案件，债权人更应重视，要知道很多法院前述三种案件一般都作结案处理，除个别案件外，基本上等于告诉债权人没戏了。若此时债权人还不重视，后果可想而知。
当然，执行穷尽不能成为法院规避法定执行职责的借口，在适用当事人举证中应当注意克服申请人不举证就不予执行的错误倾向。现阶段执行财产的获取途径，主要还是人民法院依职权调查，这是由强制执行工作的特性决定的。
（二）、执行风险较大的几类案件应高度重视
1、金融案件：债务人多为国有特困企业。例如，甲公司为一国有企业，有上千名职工。但是在多年的经营过程中，由于经营管理不善，企业经济效益差，负债多，偿付能力差，处于停产、濒临破产边缘，企业职工工资发放困难，有多个债权人向其追债。此时，在稳定压倒一切的政策下，考虑到上千名职工的安置，无论是让其破产还是让其继续经营，乙公司的债权一般都很难实现。此时只能是暂缓执行。
2、赔偿案件，赔偿案件涉及的领域比较广泛，案件的类型主要是交通肇事赔偿案件和刑事附带民事赔偿案件。比如：在一刑事附带民事案件中，犯罪人杀害了被害人，被害人家属申请民事赔偿。但是犯罪人已经进入监狱或者被处决，其家庭很多处于穷困潦倒、分崩离析的境地。从法律意义上来讲，其父母也没有义务为其已经成年的儿子承担赔偿。这种情况下，考虑到犯罪人妻子、子女的生活安定，属于犯罪人的个人财产是极其有限的，被害人的民事赔偿几乎是不可能实现，若遇到流窜犯更是苦不堪言。
3、被执行人在农村。路途遥远，被执行人本来生活就很艰苦，有的靠外出打工避债，房屋变现较难。
4、政府机关为被执行人：政府机关的收入主要是财政拨款，财政部门对执行人员的协助要求大多不予理会，预算外资金执行人员又无从掌握，强制执行措施不便实施。
5、“三费”案件，即赡养费、抚养费、抚育费案件。这类案件主要涉及社
会低收入人群。
6、党政机关及其原开办的企业和公司的案件。由于这批案件的执行直接涉及机关团体和地区、部门的重大经济利益，所以来自各方面的干扰很多，是受地方保护主义和部门保护主义影响的重灾区。
7、改制、兼并企业案件执行难。一些企业借改制、兼并之机，把国有资产私分、抽逃，使生效法律文书确定的义务难以执行。有的在改制中把企业全部财产卖给职工，原企业无可供财产执行。有的把企业一分为二，把债务留给原企业，债权归到新的企业里，致使债务难以执行。特别是涉及到国有特困企业，法院执行采取措施时就可能引发上访等不安定因素，致使执行工作陷入困境。
8、委托执行案件。由于制度上设计的不尽合理、法院间互不信任，及其它主客观的原因，执行法院委托执行出去的案件，一般会杳无音信，委托执行的初衷不复存在，有的法院开始还执行，遇到难度就甩手扔（委托）了出去的情况也是不能避免的。
9、被执行人为被吊销企业法人营业执照的案件。实践中对这类案件执行法院一般都裁定中止执行，而这类案件一旦中止，往往是现实意义上的永久性中止，再恢复执行很难。
陕西省西安市人大常委会


西安市城市居住区物业管理条例

西安市人民代表大会常务委员会
公 告
（第49号）


《西安市人民代表大会常务委员会关于修改〈西安市城市居住区物业管理条例〉的决定》，已经西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议于2004年6月30日通过，陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议于2004年8月3日批准。现予公布，自公布之日起施行。


西安市人民代表大会常务委员会

2004年9月15日



(1999年3月30日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 1999年5月27日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准
根据2004年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《关于修改〈西安市城市居住区物业管理条例〉的决定》修正）


第一章 总 则


第一条 为了加强本市城市居住区物业管理，规范物业管理服务行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内城市居住区的物业管理。
第三条 本条例所称居住区是指以住宅为主，具有相应配套的市政、公用和生活服务设施，相对独立的住宅区。
本条例所称物业是指居住区内已建成投入使用的建筑物、构筑物及其相关的设施设备和场地。
本条例所称业主是指居住区内物业的所有人。
本条例所称使用人是指居住区内自用、承租、借用房屋的单位和个人。
第四条 业主依据本条例规定成立业主委员会。业主委员会代表居住区全体业主实施自治管理。
物业管理企业受业主委员会的委托，依照本条例的规定和物业管理服务合同实施管理服务。
第五条 居住区物业管理实行业主自治与物业管理企业服务相结合的原则。
第六条 西安市房产行政管理部门是本市城市居住区物业管理的行政主管部门，负责本市城市居住区物业行政管理工作。
阎良区、临潼区和市属各县房产行政管理部门负责本辖区内的城市居住区物业行政管理工作。
建设、规划、市政、公用、民政、市容环卫、园林、公安、物价、工商等行政管理部门，按照各自职责协同管理。


第二章 业主自治组织与管理


第七条 居住区商品住宅入住百分之五十以上或者公有住宅出售百分之三十以上，具备物业管理条件的，物业行政主管部门应当会同开发建设单位或者公有住宅出售单位，组织召开第一次业主大会。
业主大会召开会议时，可以邀请当地政府有关部门、居民委员会参加。
第八条 业主大会由居住区内全体业主组成。业主大会作出的决定，应经与会业主所持投票权的过半数通过。
业主大会由业主按照一定产权计票行使表决权。住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按产权证书，一百平方米以下为一票，一百平方米以上的每一百平方米为一票。房屋产权共有的，由产权共有人协商行使表决权。
第九条 业主大会每年至少召开一次，会议由业主委员会召集。经三分之一以上业主或者业主代表联名提议，可以临时召开业主大会。
第十条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会组成人员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议业主委员会工作报告和财务报告；
（四）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（五）决定物业管理的其他重大事项。
第十一条 业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由主任、副主任、委员五至九人组成，每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会组成人员应当认真负责，办事公道，遵纪守法，热心公益事业，有一定的工作能力和工作时间。
第十二条 业主委员会自选举产生之日起十五日内，向物业行政主管部门备案，并由物业行政主管部门在该居住区予以公告。
第十三条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召集业主大会，报告物业管理情况；
（二）起草业主委员会章程和业主公约，提交业主大会通过；
（三）招聘、选聘物业管理企业，订立、变更或者解除委托管理服务合同；
（四）筹集和管理居住区共用部位、共用设施设备维修基金；
（五）审定物业管理企业提出的物业管理年度计划、财务预算和决算；
(六)监督物业管理企业的管理服务活动；
(七)监督居住区共用部位、共用设施设备的合理使用；
(八)听取和反映业主、使用人的意见和建议；
(九)业主大会赋予的其他职责。
第十四条 业主委员会会议每季度召开一次。
经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会组成人员提议，可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体组成人员过半数通过。
业主委员会召开会议时，可以邀请当地政府有关部门、居民委员会参加。


第三章 物业管理服务


第十五条 物业管理企业应当具有独立的法人资格；物业管理人员应当取得职业资格证书。
第十六条 居住区的物业管理，由业主委员会委托物业管理企业实施。业主委员会代表全体业主与受委托的物业管理企业签订委托管理服务合同。
委托管理服务合同生效之日起十五日内，物业管理企业应当报物业行政主管部门备案。
第十七条 委托管理服务合同主要内容：
(一)委托管理事项；
(二)委托管理期限；
(三)双方权利义务；
(四)物业管理服务质量；
(五)物业管理服务费用；
(六)违约责任。
第十八条 物业管理企业应当根据委托管理服务合同和下列要求对居住区物业实施管理：
(一)按照有关技术标准和规范以及物业管理年度计划实施物业管理；
(二)业主或者使用人自用部位、自用设施设备损坏要求维修时，应当提供有偿服务；
(三)如实记录物业维修、更新费用收支，妥善保管物业档案资料和账务；
(四)每半年向业主委员会报送一次物业维修、更新费用的收支账目；
(五)维护居住区生活秩序；
(六)配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作；
(七)物业行政主管部门和物业管理服务合同规定的其他物业管理事项。
第十九条 居住区管理服务费、日常维修养护费、车辆停放管理费的收取标准，由市物价行政主管部门会同市物业行政主管部门以居住区为单位核定。核定物业管理收费标准时，应当听取业主委员会和物业管理企业的意见。
为业主、使用人提供其他特殊服务的收费，由物业管理企业和业主、使用人商定。
第二十条 物业管理收费的项目和标准，应当向业主、使用人公布。
物业管理服务费应当按月收取。需要预收的，预收费用不得超过三个月。
委托管理服务合同未约定或者未经业主、使用人同意，物业管理企业自行提供的服务，不得收取费用。
第二十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。物业管理企业受委托代为收取有关费用时的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 委托管理服务合同终止或者解除后十五日内，物业管理企业应当向业主委员会移交下列资料财物，并报物业行政主管部门备案：
(一)结算物业管理服务费用；
(二)移交全部物业管理档案资料和账务；
(三)移交物业管理用房、经营用房和场地；
(四)应当移交的其他物业资料、设施设备。
物业管理企业在移交上述资料财物时，不得损坏、隐匿、销毁。
第二十三条 物业行政主管部门应当加强对物业管理企业的监督管理，定期对居住区物业管理情况进行检查，协调处理物业管理中的问题，对居住区的综合管理水平和配套设施进行考核，评定等级。
第二十四条 物业行政主管部门接到对物业管理服务方面的投诉后，应当调查处理，七日内答复投诉人；涉及其他行政主管部门的应当会同相关的行政主管部门进行处理，并在十五日内答复投诉人。


第四章 前期物业管理


第二十五条 前期物业管理是指居住区房屋出售后至业主委员会成立前的物业管理。
前期物业管理由开发建设单位或者公有住宅出售单位自行管理，也可以委托物业管理企业进行管理。
第二十六条已投入使用的居住区经过治理改造，具备下列条件的方可实施物业管理：
(一)新建居住区入住百分之五十以上，公有住宅出售百分之三十以上；
(二)居住区公用设施设备及其他配套设施完善；
(三)具有物业管理用房、经营用房；
(四)居住区环境符合城市建设规划要求；
第二十七条 开发建设单位应当在居住区投入使用前制定住宅使用公约，与其委托的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报物业行政主管部门备案。
开发建设单位与业主签订住宅出售合同或者发出拆迁安置回迁通知时，应当将住宅质量验收合格证、住宅使用公约、前期物业管理服务合同，作为住宅出售合同或者拆迁安置回迁通知的附件同时交付业主。
第二十八条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担住宅的保修责任。前期物业管理期间，不得使用共用部位、共用设施设备维修基金，不得转让居住区住宅的共用部位、共用设施设备的所用权和使用权。
第二十九条 前期物业管理适用本条例有关物业管理服务范围、服务质量要求的规定。前期物业管理费用，由入住的业主或者使用人按本条例规定的项目和标准交纳，不足部分由开发建设单位承担。
第三十条 前期物业管理合同终止后，开发建设单位或者公有住宅出售单位应当向业主委员会完整的移交居住区物业，并向业主委员会或者其指定的物业管理企业移交居住区规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、地下管网竣工图等有关工程建设资料。
第三十一条 开发建设单位或者公有住宅出售单位应当按照规定提供必需的管理用房和经营用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。业主委员会应当将管理用房提供给物业管理企业有偿使用，其收入和经营用房的收入用于居住区住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护和其他物业管理。
业主委员会、物业管理企业不得将管理用房和经营用房出售或者改作他用。
第三十二条 业主委员会成立后应当及时委托物业管理企业进行居住区的物业管理，在同等条件下应当优先委托开发建设单位和公有住宅出售单位委托的物业管理企业。


第五章 物业的使用


第三十三条 业主、使用人应当遵守业主公约和物业管理规定，爱护居住区内的共用部位、共用设施设备和花草树木。
第三十四条 居住区内使用物业禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌；
(二)私自占用、损坏住宅的共用部位、共用设施设备；
(三)违反居住区规划搭建建筑物、构筑物；
(四)侵占绿地、毁坏花草树木；
(五)乱设摊点、乱停车辆；
(六)乱倒垃圾、堆放杂物；
(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；
(八)影响其他住户采光、通风及其他生活便利；
(九)排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪声；
(十)从事危害公共利益的活动；
(十一)法律、法规禁止的其他行为。
第三十五条 住宅的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻的业主、使用人应予配合。因相邻业主、使用人阻挠维修养护造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因维修养护造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第三十六条 业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人，并进行指导和监督。
第三十七条 业主、使用人不得改变住宅使用性质。因特殊需要改变使用性质的，不得违反城市规划管理要求，并应征求相邻业主、使用人和业主委员会的书面意见，报物业行政主管部门同意。
物业管理企业不得改变居住区内共用部位、共用设施设备的使用性质。
第三十八条 任何单位和个人不得占用居住区的道路、场地和绿地。因物业维修或者公共利益需要临时占用或者挖掘道路、场地和绿地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的时间内恢复原状。
第三十九条 利用物业设置广告和进行其他经营性活动，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意，并向有关行政主管部门办理审批手续。
前款经营性收入应当用于居住区共用部位、共用设施设备的维修养护。


第六章 维修养护资金的管理与使用


第四十条 居住区物业维修养护资金包括住宅共用部位、共用设施设备维修基金和日常维修养护费。
住宅共用部位、共用设施设备维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。
日常维修养护费专项用于居住区共用部位、共用设施设备的日常维修养护。
第四十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修基金按下列规定交纳和提取：
(一)开发建设单位出售商品住宅时，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳；
(二)公有住宅出售单位出售公有住宅时，购房者按购房款百分之二的比例交纳；
(三)公有住宅出售单位出售公有住宅时，多层住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取，高层住宅按不低于售房款百分之三十的比例提取。
住宅共有部位、共用设施设备维修基金不敷使用时，经物业行政主管部门或者业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
第四十二条 住宅共用部位、共用设施设备维修基金应当在银行专户存储。业主委员会成立前，由物业行政主管部门代管；业主委员会成立后，由业主委员会管理，物业行政主管部门监督使用。
第四十三条 住宅共用部位、共用设施设备维修基金的使用，应当建立使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主查询对帐制度。
第四十四条 日常维修养护费由物业管理企业按物价行政主管部门核定的标准按月向业主、使用人收取，专款专用，由业主委员会监督使用。
第四十五条 物业管理企业应当定期向业主公布住宅共用部位、共用设施设备维修基金和日常维修养护费的管理使用情况，接受业主、使用人监督。
第四十六条 住宅自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责；业主与使用人另有约定的，从其约定。业主或者使用人也可以委托物业管理企业进行维修养护，并承担相应的费用。
第四十七条 业主转让住宅时，住宅共用部位、共用设施设备维修基金、日常维修养护费和物业管理服务费中剩余部分随房屋所有权同时转让。


第七章 法律责任


第四十八条 物业管理企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告；拒不改正的，处以五百元以上三千元以下的罚款：
(一)委托管理服务合同生效、终止、解除未按规定报物业行政主管部门备案的；
(二)从业人员未取得职业资格证书上岗的。
第四十九条 物业管理企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告，没收违法所得，可并处以二千元以上二万元以下的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变居住区内共用部位、共用设施设备使用性质的；
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，损害业主共同利益的；
（三）委托管理服务合同终止或解除后十五日内，未向业主委员会移交或者损坏、隐匿、销毁应当移交的资料财物的。
委托管理服务合同终止、解除后，非法占用物业管理用房、经营用房、场地和物业管理资料财物的，除按前款规定处罚外，物业行政主管部门可以作出责令限期移交的决定。
第五十条 开发建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告，并可处以三千元以上三万元以下的罚款：
(一)未承担前期物业管理责任的；
(二)未将住宅质量验收合格证书、住宅使用公约和前期物业管理服务合同，作为住宅出售合同或者拆迁安置回迁通知的附件同时交付业主的；
(三)未承担前期物业管理费用不足部分的。
开发建设单位违反本条例规定，未制定住宅使用公约或者前期物业管理合同未报物业行政主管部门备案的，由物业行政主管部门给予警告，并可处以五百元以上三千元以下的罚款。
第五十一条 开发建设单位和公有住宅出售单位违反本条例规定有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告，没收违法所得，并可处以一万元以上五万元以下的罚款：
(一)前期物业管理期间，擅自使用维修基金或者转让共用部位、共用设施设备的所有权和使用权的；
(二)前期物业管理合同终止后，未向业主委员会完整移交居住区物业和有关工程建设资料的；
(三)向业主委员会移交居住区时，未同时移交物业管理用房和经营用房的。
第五十二条 业主、使用人或者其他单位、个人违反本条例规定，损坏房屋承重、抗震结构、房屋外貌或者私自占用、损坏居住区的共用部位、共用设施设备的，由物业行政主管部门责令恢复原状、赔偿损失，并可处以五百元以上五千元以下的罚款。
第五十三条 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规和本条例规定的，由物业行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。
第五十四条 违反本条例规定的其他行为，由有关行政主管部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。
第五十五条 当事人对行政主管部门的行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，作出行政处罚的部门可以依法申请人民法院强制执行。
对个人处以三千元以上，对单位处以三万元以上的罚款，当事人有权要求举行听证。
第五十六条 拒绝、阻碍物业行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五十七条 物业行政主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


第八章 附 则


第五十八条 西安市行政区域内非居住区写字楼、商住楼的物业管理，参照本条例执行。
第五十九条 本条例中有关专业用语的含义：
(一)自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；
(二)自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备；
(三)共用部位，是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
(四)共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住宅销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。