枣庄市人民政府关于印发《枣庄市经济适用住房管理办法》的通知
山东省枣庄市人民政府
枣政发[2008]44号
枣庄市人民政府关于印发《枣庄市经济适用住房管理办法》的通知
各区（市）人民政府，枣庄高新区管委会，市政府各部门，各大企业：
现将《枣庄市经济适用住房管理办法》印发给你们，望认真遵照执行。
二○○八年七月三十日
枣庄市经济适用住房管理办法
第一章 总 则
第一条 为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，根据建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局《经济适用住房管理办法》（建住房［2007］258号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指市、区（市）政府所在地的范围内，家庭收入、住房状况等符合市政府规定条件的家庭。
第三条 经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本办法。
第四条 发展经济适用住房应当在国家统一政策指导下，因地制宜，政府主导、社会参与。市政府根据全市经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。市政府对本行政区域经济适用住房工作负总责，对各区（市）政府实行目标责任制管理。
第五条 建设行政主管部门负责经济适用住房工作的指导和监督。
市发改、监察、财政、国土资源、价格、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。
第六条 市政府在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。
第二章 优惠和支持政策
第七条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地纳入市年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。
第八条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担；项目小区内非经营性公共配套设施建设资金，50%从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中划拨，50%计入房价；经营性设施建设资金，按照谁经营谁投资的原则，由经营者承担，不得计入房价。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
第九条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具建设行政主管部门准予购房的核准通知。
购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。
第十条 经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。
第十一条 经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。
第三章 建设管理
第十二条 经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。
第十三条 市建设行政主管部门要会同市发改、国土资源等行政主管部门科学编制经济适用住房建设投资计划和用地供应计划，报省发改、建设和国土资源行政主管部门批准后组织实施。经济适用住房可以集中建设，也可以作为住宅用地招、拍、挂的条件，在普通商品住房小区开发建设中按15%比例配建。实行配建的要用合同方式约定配套建设的总面积、套型建筑面积、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项。
第十四条 经济适用住房套型建筑面积应控制在60平方米左右。经济适用住房规划、设计单位应按照规定的建筑面积标准和普通的装修与室外景观环境标准进行规划设计。
第十五条 经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以由建设行政主管部门采取项目法人招标的方式，选择开发建设单位，也可以由建设行政主管部门组织建设。
第十六条 经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
第十七条 经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。
经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。
第十八条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。
第十九条 严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。
第四章 价格管理
第二十条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。
其销售基准价格及浮动幅度，由市（滕州市）价格主管部门会同同级建设行政主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、区（市）政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。
第二十一条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。
第二十二条 经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第二十三条 价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。
第五章 准入和退出管理
第二十四条 经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由建设行政主管部门按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。
第二十五条 城镇低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：
一、具有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)；
二、家庭年收入在当地上年度城镇家庭人均可支配收入的2倍以下（含2倍）；保障能力较强的区(市)可放宽至3倍以下。
下列个人所得均作为收入的统计范围：
1.工资收入；
2.住房公积金；
3.生产经营所得；
4.红利、股息及其他合法劳动报酬所得。
三、无自有产权住房或家庭自有产权住房建筑面积在人均15平方米以下（含15平方米）。
对离异、丧偶人员、一直没有婚嫁的大龄青年及因病等原因致贫家庭，允许作为家庭单元申请购买经济适用住房。
过去购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。
经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，并向社会公布。
第二十六条 申请购买经济适用住房采取街道办事处(镇)，市、区（市）建设行政主管部门逐级审核并公示的方式认定，其具体程序是：
一、申请期限为一年，即申请购买经济适用住房的家庭在领取《准购通知书》之日起一年内有效，过期不办理手续的视为自动放弃。
二、申请人申请购买经济适用住房的，应当在申请期限内持家庭户口本、家庭成员身份证明、婚姻状况证明、所在单位出具的收入证明、住房情况证明以及所需的相关证明材料，无固定职业者由所在地街道办事处（镇）出具上述证明材料，填写《购买经济适用住房申报审批表》，向市、区（市）建设行政主管部门提出申请。
三、市、区（市）建设行政主管部门负责对购买经济适用住房的申请人进行资格审查，并予以公示。公示后有投诉的，建设行政主管部门应会同有关部门调查核实。公示后无投诉或者虽有投诉但经调查核实证明投诉不成立的，核发《准购通知书》。
审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。
四、购房申请人持《准购通知书》，与经济适用住房开发建设单位签订购房合同，办理相关手续。
第二十七条 经审核公示通过的家庭，由市建设行政主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。
第二十八条 居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
第二十九条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
一、经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年的，不得上市转让或出租经营。上市转让的须经市建设行政主管部门审核同意，凭核发的《准售通知书》上市交易，无《准售通知书》房屋不得上市交易，房屋、土地登记部门不得办理权属登记。2007年6月1日前购买且满5年的，购房人按照交易成交价格2%的比例向政府缴纳土地收益等价款，2007年6月1日后购买且满5年的，购房人按照交易成交价格10%的比例向政府缴纳土地收益等价款，转为完全产权后，可以上市转让或出租经营。属于转让的，政府可优先回购。
二、购房人购买经济适用住房后又购买其他住房，或购买经济适用住房不满5年确需转让的，其经济适用住房由政府回购，回购价格由物价主管部门会同建设行政主管部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。
三、计算起止日期，以房屋所有权初始登记的日期为准。
上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。
第三十条 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。
第六章 单位集资合作建房
第三十一条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、区（市）政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市政府规定的低收入住房困难家庭。
第三十二条 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均严格按照经济适用住房的有关规定执行。单位集资合作建房纳入市经济适用住房建设计划和用地计划管理。
第三十三条 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。
第三十四条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、区（市）政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、区（市）政府以成本价收购后用作廉租住房。
第三十五条 向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受财政和建设行政主管部门的监督。
第三十六条 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。
第三十七条 单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。
第七章 监督管理
第三十八条 各区（市）政府要加强对已购经济适用住房的后续管理，建设行政主管部门要切实履行职责，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。
第三十九条 各区（市）政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。
一、擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚。
二、擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚。
三、未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由建设行政主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由建设行政主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。
第四十条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、区（市）政府建设行政主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依照有关法律和规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。
第四十一条 国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第四十二条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。
第八章 附 则
第四十三条 本办法自发布之日起施行。
第四十四条 凡过去文件规定与本办法不一致的，以本办法为准。
试述不安抗辩的成立条件及其效力
韩召峰
我国《合同法》上的不安抗辩权，是指先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营善严重恶化，或者转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者谎称有履行能力的欺诈行为，以及其他丧失或者可能丧失履行债务能力的情况时，可中止自己的履行；后给付义务人接收到中止履行的通知后，在合理的期限人未恢复履行能力或者未提供适当担保的，先给付义务人可以解除合同《合同法》第68条、69条。
一、不安抗辩权成立的条件
1.双方当事人因同一双务合同而互负债务。
不安抗辩权为双务合同的效力表现，其成立须双方当事人因同一双务合同百互我债务，并且该两项债务立于对价关系。
2.后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险。
不安抗辩权制度保护先给付义务人是有条件的，不允许其在后给付义务人有履行能力的情况下行使不安抗辩权，只能在有不能为对待给付的现实危险，割脉先给付义务人的债权实现时，才能行使不安抗辩权。
所谓后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险，包括他的经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；谎称有履行能力的欺诈行为；其他丧失或者可能丧失履行能力的情况。
履行能力明显降低，有不能为对待给付现实危险，须发生在合同成立以后。如果在订立合同时即已经存在，先给付义务人知此情却仍然缔约，法律则无必要对其特别保护；若不知此情，还可以通过合同无效等制度解决。
按照《合同法》第67条规定，构成先履行抗辩权须符合以下要件：（1）须双方当事人互负债务。关于互负债务是否指两个债务处于互为对待给付地位，有肯定说与否定说之争。（2）两个债务须有先后履行顺序，到于该顺序是当事人约定的，还是法律直接规定的，在所不问。（3）先履行一方未履行或其履行不符合债的本旨。先履行一方未履行，既包括先履行一方在履行期限届至或届满前未予履行的状态，又包含先履行一方虽然履行债务，但其履行不符合当事人约定或法定的标准要求，应予补救。履行债务不符合债的本旨，在这时指迟延履行、不完全履行、部分履行和不能履行等形态。
二、先履行抗辩权的效力
先履行抗辩权的成立并行使，产生后履行一方可一时中止履行自己债务的效力，对抗先履行一方的履行请求，以此保护自己的期限利益、顺序利益，在先履行一方采取了补救措施。变违约为适当履行的情况下，先履行抗辩权消失，，后履行一方须履行其债务。可见，先履行抗辩权亦属一时的抗辩权，先履行抗辩权的行使不影响后履行一方主张违约责任。
北安市人民法院 韩召峰
