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中国证券监督管理委员会公告〔2010〕37号

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中国证券监督管理委员会公告〔2010〕37号

中国证券监督管理委员会


中国证券监督管理委员会公告

〔2010〕37号


  为增强上市公司2010年年度报告的真实性、准确性、完整性和及时性,进一步提高上市公司信息披露质量,维护资本市场的 “三公”原则,各上市公司和相关会计师事务所应严格遵照本公告的要求,切实做好2010年年报编制、披露和审计工作。现就有关事项公告如下:

  一、总体要求

  上市公司应严格遵守《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号 — 年度报告的内容与格式》(2007年修订)和《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第30号 — 创业板上市公司年度报告的内容与格式》(以下统称《年报准则》)以及《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号 — 财务报告的一般规定》(2010年修订)等信息披露规范要求,做好2010年年报披露工作。

  上市公司应按照《企业内部控制基本规范》的要求建立健全与财务报告相关的内部控制制度,严格执行企业会计准则、我会有关规范问答及其他涉及财务报告的规定,编制2010年年度财务报表,真实、公允地反映公司的财务状况、经营成果和现金流量。

  会计师事务所及注册会计师在上市公司年报审计过程中,应当严格执行《中国注册会计师执业准则》的规定,加强内部质量控制,进一步强化风险导向审计理念,对经审计的上市公司年报披露的财务报告信息质量提供合理保证。

  二、建立健全内部控制制度,切实提高规范运作水平,确保信息披露质量

  (一)健全并有效执行内部控制制度,提高信息披露质量

  上市公司董事会对公司内部控制的建立健全和有效运行负全面责任。上市公司应当按照《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制配套指引》的相关要求建立健全内部控制体系,做好内部控制的自我评价报告,提高公司风险防范能力和规范运作水平。

  上市公司应在年报“公司治理结构”部分披露公司财务报告内部控制制度的建立和运行情况。上市公司应披露建立财务报告内部控制的依据,本年内发现的财务报告内部控制重大缺陷的具体情况,包括缺陷发生的时间、对缺陷的具体描述、缺陷对财务报告的潜在影响,已实施或拟实施的整改措施、整改时间表、整改责任人及整改效果。鼓励上市公司披露董事会出具的内部控制自我评价报告和注册会计师出具的财务报告内部控制审计报告。

  上市公司应在年报“董事会报告”部分披露董事会对于内部控制责任的声明。聘请注册会计师对财务报告内部控制进行审计的公司,如果注册会计师出具的审计报告与公司的自我评价意见不一致的,公司应解释原因。境内外同时上市的公司,为确保2011年顺利实施《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制配套指引》,应在年报“董事会报告”部分披露建立健全内部控制体系的工作计划和实施方案。

  出具内部控制自我评价报告的上市公司,应在年报“监事会报告”部分说明监事会已经审阅了内部控制自我评价报告,以及对董事会自我评价报告是否有异议。

  (二)解决同业竞争,减少关联交易,增强上市公司独立性

  上市公司应在年报“公司治理结构”部分披露是否因部分改制等原因存在同业竞争和关联交易问题,如存在,应披露相应的解决措施、工作进度及后续工作计划。

  上市公司应积极通过并购重组、定向增发等多种方式实现整体上市,从根本上解决由于部分改制上市等事项遗留的关联交易和同业竞争问题,增强上市公司的独立性,推动行业整合和产业升级。确实不能减少的关联交易,上市公司应严格履行相关决策程序和信息披露义务,明确独立董事事前审查义务以及事后责任追究机制,提高关联交易运作的规范性。 

  (三)加强规范关联方资金往来,严禁违规占用资金行为

  上市公司应在年报“重大事项”部分如实披露关联交易及关联债务往来情况,明确披露关联交易的定价原则和依据。存在控股股东及其他关联方非经营性资金占用情况的,如报告期内发生新增资金占用,应详细披露资金占用的原因和责任人,如报告期内未完成清欠工作,应披露未完成清欠工作的具体原因、董事会提出的责任追究方案、已采取的清欠措施、预计完成清欠的时间等。

  上市公司应加强资金风险管理,完善重大资金往来的控制制度及尽责问责机制,规范关联方资金往来,明确关联方经营性资金往来的结算期限,防止控股股东及其他关联方通过违规资金占用侵占上市公司利益。禁止以“期间占用、期末偿还”或“小金额、多批次”等占用形式规避内部决策程序的行为,坚决杜绝通过关联方非关联化方式隐匿实际占用方的恶意违规行为。上市公司如根据公司制度将资金存放在集团财务公司的,应建立健全资金安全保障措施,严格执行相关决策程序,做好相关信息的披露。

  (四)严格执行内幕信息知情人管理制度,禁止内幕交易

  上市公司应加大信息保密措施,防止信息外泄,维护信息披露的公平原则,降低引发内幕交易的风险。上市公司应进一步健全信息披露事务管理制度,规范重大信息的内部流转程序,强化敏感信息内部排查、归集、传递、披露机制,落实信息披露的归口管理责任,制定涉及股东和实际控制人的信息问询、管理、披露制度,防范股东和实际控制人在影响公司股价重大敏感事项发生前买卖公司股份的行为。

  上市公司应在年报“董事会报告”部分披露内幕信息知情人管理制度的执行情况,本年度公司自查内幕信息知情人在影响公司股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份的情况,以及监管部门的查处和整改情况。

  (五)面临暂停上市和终止上市风险的公司做好风险防范工作,充分披露暂停上市和退市风险,维护社会稳定

  年报披露后面临暂停上市和终止上市风险的公司,应当在年报“重大事项”部分充分披露导致暂停上市或终止上市的原因以及公司采取的消除暂停上市或终止上市情形的措施。面临终止上市风险的公司,应同时披露终止上市后投资者关系管理工作的详细安排和计划,维护社会稳定。

  (六)深化公司治理专项活动,促进“三会”有效制衡

  上市公司应巩固近年来公司治理专项活动的成果,进一步强化规范运作意识,充分发挥董事会、监事会和股东大会在治理机制中的作用。新上市公司应尽快完善公司治理结构,制定年报重大差错责任追究制度等相关制度。

  上市公司应当按照《年报准则》的要求披露公司治理情况,在年报“公司治理结构”部分披露是否存在尚未解决的治理问题,如存在,应披露整改计划及整改进度。

  (七)增强社会责任感,依法披露环境信息

  上市公司作为资源利用、节能减排的重要主体,应增强社会责任感,认真执行国家有关环境管理制度的各项规定,积极履行保护环境的社会责任,同时应加大环境信息公开力度,满足广大投资人的环境知情权。

  列入环保部门公布的污染严重企业名单的上市公司及其子公司应按照《清洁生产促进法》、《环境信息公开办法(试行)》的相关规定在年报“重大事项”部分披露主要污染物的排放情况、企业环保设施的建设和运行情况、环境污染事故应急预案、环保达标情况、同行业环保参数比较、环保问题及整改等环保信息。同时,鼓励其他上市公司对环境信息进行自愿披露,主动承担社会环境责任。

  (八)提高电子化信息披露质量,务必使用正版软件

  上市公司董事会在保证年报信息披露内容真实、准确、完整的同时,还应在披露年报过程中选用正版软件并在证券交易所 电子化信息披露填报系统(XBRL)中认真填报,确保所填报的信息及时、准确和完整,与公开披露的信息保持一致。

  上市公司若涉及盗版软件的诉讼事项应按规定履行信息披露义务,在年报“重大事项”中如实披露该事项的基本情况、涉及金额、及预计负债等信息。

  (九)创业板上市公司应充分披露其核心价值、风险、高管减持及募集资金使用情况

  创业板公司应如实披露核心竞争能力及其重要变化和对公司的影响、研发支出情况、无形资产的变化情况及产生变化的主要影响因素;充分揭示公司风险,全面披露可能对公司未来发展战略和经营目标产生不利影响的各种风险因素、核心技术团队或关键技术人员变动情况,并强化退市风险的警示;强化披露高管持股数量、禁售期限及其减持情况;充分披露公司持有的金融资产情况以及超募资金的使用情况。

  三、把握会计准则和信息披露规定的实质,确保重要性交易或事项的处理符合准则规定

  (一)合理区分会计估计变更和会计差错更正

  会计估计是企业对结果不确定的交易或者事项以历史积累的和最近可利用的信息为基础所作的判断。会计估计所涉及的交易和事项均有内在的不确定性,进行会计估计的过程是一种集主、客观因素于一体的综合判断过程。因此,不能简单以对或错来评价会计估计,而应评价会计估计确定过程及其依据的合理性。上市公司在年报编制过程中,应合理区分会计估计变更和会计差错更正,并按照会计准则规定进行有关处理,不得利用会计估计变更和差错更正在不同会计期间操纵利润。对于会计估计变更,应自会计估计变更日起采用未来适用法进行会计处理。

  (二)关注关联方之间特殊交易的经济实质,合理确认权益性交易的经济利益流入

  公司应区分股东的出资行为与基于正常商业目的进行的市场化交易的界限。对于来自于控股股东、控股股东控制的其他关联方等向公司进行直接或间接的捐赠行为(包括直接或间接捐赠现金或实物资产、直接豁免、代为清偿债务等),交易的经济实质表明是基于上市公司与捐赠人之间的特定关系,控股股东、控股股东控制的其他关联方等向上市公司资本投入性质的,公司应当将该交易作为权益性交易。



  (三)恰当运用会计专业判断,有关判断应提供足够的证据支持

  公司应当遵循谨慎性原则,严格按照企业会计准则的规定,恰当实施会计专业判断。在减值迹象的判断、预计负债的计提、控制权的认定、公允价值的确定等方面,公司应充分关注会计人员专业判断依据的可靠性、判断过程的合理性和判断结论的适当性。公司应审慎对待专业判断过程中涉及的重大会计估计,并在年报中对相关会计估计做出充分披露。

  (四)按会计准则要求对特定金融资产进行分类和后续计量

  公司应按照企业会计准则对金融资产的定义,结合公司管理层对金融资产的持有意图、金融工具的特点等对金融资产进行分类。其中,持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定,且企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产,同时应有活跃的市场,可以取得其市场价格。

  对于已贴现应收票据等金融资产应以风险和报酬的转移作为终止确认的主要依据,公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的,应当终止确认金融资产。

  (五)按规定进行商誉减值测试,充分披露商誉减值信息

  企业合并所形成的商誉,至少应当在每年年度终了进行减值测试,减值测试结合与其相关的资产组或者资产组组合进行,资产组或资产组组合发生减值的,首先冲减商誉的账面价值。公司应按相关规定进行商誉减值会计处理并披露减值测试情况,特别关注商誉可收回金额确定的合理性。

  公司应在附注中充分披露对商誉进行减值测试的情况,包括可收回金额的确定过程、使用的折现率等参数选择及其依据等。

  (六)正确理解其他综合收益项目,恰当列报其他综合收益信息

  公司应按照企业会计准则的相关规定正确理解和列报其他综合收益项目。根据企业会计准则的相关规定,“其他综合收益”项目用来反映企业根据会计准则规定与所有者之间的交易无关、未在损益中确认的各项利得和损失扣除所得税影响后的净额,也就是企业非日常经营活动所形成或发生且不计入当期损益的、会导致所有者权益变动但与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的经济利益的流入或流出,并不简单等同于资本公积的变动。公司在编制年报时,应对本公司各类交易事项及其会计处理进行分析,正确列报其他综合收益。

  (七)结合企业自身实际情况,有针对性地披露会计政策和会计估计

  公司在年报中应披露按照会计准则规定所采用的主要会计政策和会计估计,帮助投资者了解企业的生产经营特点及会计政策选择的适当性。公司在进行会计政策披露时不应简单照搬准则规定,而应将有关政策结合公司生产特点的具体情况予以披露,如收入的确认时点、内部研究开发支出的资本化时点等。

  四、加强管理,强化以风险导向为基础的年报审计工作

  (一)注重职业道德建设,杜绝内幕交易

  会计师事务所应当加强职业道德建设和独立性管理,做好注册会计师定期轮换工作。在上市公司审计业务开展前,应组织项目参与人员进行专门的职业道德教育,确保项目组的独立性。

  会计师事务所应建立业务人员持有股票的登记备案制度。执行上市公司审计业务的人员及其主要近亲属拥有上市公司股票,必须如实报告,并记录在案,坚决杜绝利用公司内幕信息买卖公司股票,坚决杜绝在《证券法》第四十五条规定的期间买卖公司股票的行为。

  (二)完善业务承接核准流程,做好审计风险控制

  会计师事务所应当完善有关业务首次承接或续约方面的核准程序以及风险评价等相关制度。会计师事务所在对客户进行风险评价并确定是否承接或续约时,应充分考虑客户的行业风险、经营风险和舞弊风险,以及本所是否具备履约能力。会计师事务所不得以压低价格等不正当方式承揽业务。

  (三)周密部署,做好计划审计工作

  会计师事务所应当对2010年年报审计进行周密部署,认真做好计划审计工作。会计师事务所制定审计计划时,应对初步业务活动结果进行评估,在此基础上,全面分析影响审计业务的重要因素,确定审计工作方向。会计师事务所在委派项目组关键管理人员时,应充分考虑其专业胜任能力、独立性以及时间安排,确保其有足够的能力和时间对项目组成员进行指导、监督和复核。

  (四)谨慎执业,做好风险领域审计

  会计师事务所应严格贯彻风险导向审计理念,谨慎执业。会计师事务所应充分了解被审计单位及其环境,识别和评估重大错报风险,对重大风险领域确定总体应对措施并设计和实施进一步审计程序。

  会计师事务所在年报审计过程中,应重点关注公允价值、交叉持股、资产减值、关联交易、权益性交易等重点领域,履行充分的审计程序,获取足够的审计证据,以确保相关财务报表列报的准确性。在实施重要财务报表项目的实质性审计程序时,应严格按照准则要求,正确运用存货监盘、函证、审计抽样、分析程序等审计方法。

  (五)加强复核,做好业务质量监督与控制

  会计师事务所应加强项目质量控制工作,健全和完善复核制度,并采取措施保证复核人员按照《会计师事务所质量控制准则第5101号 — 业务质量控制》和内部业务质量控制的要求有效履行复核职责。会计师事务所应当选派具有胜任能力的人员从事项目质量控制复核工作,项目质量控制复核人应独立、客观、充分、全过程地跟踪审计项目。

  (六)优化治理,做好总分所一体化管理

  会计师事务所应根据《会计师事务所分所管理暂行办法》的规定,加强总分所的一体化管理。总所应从人员、财务、业务、技术标准和信息等方面强化管理,真正做到实质性统一。上市公司年报审计业务必须由总所统一承接,统一委派项目组成员和质量控制复核人,统一质量技术标准,统一出具报告。

  中国证监会将在2011年开展的对会计师事务所的现场检查中,结合2010年年报分析结果,重点检查会计师事务所年报重大风险领域的审计执行情况、从业人员的独立性以及低价竞争可能引致的审计质量问题,一旦发现违法违规行为,将依法追究会计师事务所及相关注册会计师的责任。

  会计师事务所应在被审计单位年度报告披露后,及时向证监局提交重点关注问题的审计情况总结、管理建议书等。会计师事务所发现上市公司涉嫌舞弊或其他违法违规问题的,要以“致监管当局函”及时向证监局报告。


中国证券监督管理委员会
二○一○年十二月三十一日

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中国人民建设银行关于签订抵押协议有关问题的通知

建设银行


中国人民建设银行关于签订抵押协议有关问题的通知
建设银行



为确保我行信贷资金安全,根据最高人民法院法复〔1994〕2号文《关于债务人有多个债权人将其全部财产抵押给其中一个债权人是否有效问题的批复》规定,现就抵押贷款经办过程中签定抵押协议的有关问题通知如下:
一、在借款人有多个债权人的情况下,贷款经办行在与借款人签定抵押协议时,不可将该借款人的全部财产做抵押,否则该抵押协议将被认定为无效。
二、现已生效的以借款人全部财产做抵押的抵押协议在签定时,如果借款人除建设银行外无其他债权人的,或借款人与建设银行签定抵押协议后又出现其他债权人的,则该抵押协议仍然有效;如果借款人以其全部财产做抵押与建设银行签定抵押协议时借款人已有其他债权人的,各经办
行应迅速与借款人协商,依法对该份抵押协议进行变更或重签。
三、凡总行其他文件、材料中有关签订抵押协议的规定与本通知规定不一致的,以本通知规定为准。


(法复〔1994〕2号 1994年3月26日)


山东省高级人民法院:
你院鲁高法〔1992〕70号请示收悉。关于债务人有多个债权人,将其全部财产抵押给一个债权人是否有效的问题,经研究,答复如下:
在债务人有多个债权人的情况下,债务人将其全部财产抵押给其中一个债权人,因而使该债务人丧失了履行其他债务的能力,侵犯了其他债权人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定,应当认定该抵押协议无效。
此复



1995年3月13日

中山市房屋租赁管理办法

广东省中山市人民政府


关于修改《中山市房屋租赁管理办法》的通知

中府[1999]147号


关于修改《中山市房屋租赁管理办法》的通知

火炬区管委会,各镇政府、区办事处,市属各单位:
因市政府土地管理和房屋管理职能部门的改变,我市
房屋租赁管理程序需作适当调整,现结合有关法律法规的
规定,对《中山市房屋租赁管理办法》(1997年5月17日,
市政府以中府[1997]47号文颁布)修改如下:
一、第五条第一款修改为:“中山市国土房管局(以下
称市国土房管局)是本市房屋租赁工作的行政主管部门。
其所属的中山市房屋租赁管理所(以下简称租赁管理所)
具体负责本市房屋租赁管理工作。”
二、删去第七条。
三、第八条修改为:“房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁须签订租赁合同,当事人应当在签订、变更、
解除或终止房屋租赁合同之日起15日内,到租赁管理所办
理租赁登记或注销登记手续。”
四、第十一条第一款修改为:“租赁管理所应当在收到
当事人提交的房屋租赁登记备案申请之日起10日内,对符
合规定的,予以登记,并发给《房屋租赁证》;不符合规定
的,予以书面答复。”
删去第十一条第二款。
五、第十三条修改为:“租用房屋从事生产、经营活动
的,租赁当事人办理工商营业登记和税务登记时,须向工
商行政管理部门及税务部门交验《房屋租赁证》和租赁合
同,作为经营场所合法的凭证。
租用房屋用于居住的,租赁当事人办理暂住证和户口
登记时,须向公安部门交验《房屋租赁证》和租赁合同,
作为居住场所合法的凭证。”
六、第十五条修改为:“对已出租的房屋,经市房屋安
全鉴定机构鉴定不符合居住使用安全标准,租赁管理所有
权责令责任人限期进行维修。”
七、删去第十七条。增加一条,作第十七条:“房屋产
权人(共有权人)本人及其第一顺序继承人(夫妻、父母、
子女)的自有房产用作经营活动的不列入租赁行为,但应
到租赁管理所登记备案,领取《房屋自营证》。
申领《房屋自营证》应当提交下列资料:
(一) 房屋自营登记备案申请书;
(二) 房地产权证书或证明其权属的其他有效文件;
(三) 合法、有效的身份证及户籍证明。
房屋共有的还应提交共有人协议。
使用自有房屋进行经营活动,应凭《房屋自营证》到
工商行政管理部门和税务部门办理工商执照和税务登记。”
八、第二十二条修改为:“房屋租赁当事人应当签订书
面租赁合同,租赁合同由市国土房管局监制。”
九、删去第三十三条。
十、第三十四条第二款修改为:“承租人须按租赁合同
约定的金额和期限向出租人支付租金,违约的,应当支付
违约金。”
十一、删去第三十九条第二款。
十二、第四十四条修改为:“违反本办法有下列行为之
一的,由市国土房管局对责任者给予行政处罚:
(一)违反第七条及第二十六条的规定,没有办理登
记备案手续而出租房屋的,责令其限期补办登记手续,并
可处以罚款;
(二)违反第十三条规定,伪造、涂改《房屋租赁证》
的,注销其证书,并可处以罚款。”
十三、删去第四十五条。
十四、将本办法其他各条款中的“市房地产主管部门”
改为“市国土房管局”,“租赁管理机构”改为“租赁管理
所”。
此外,对部分条文的文字和顺序作相应的修改和调整。
《中山市房屋租赁管理办法》根据本通知作相应修定,
重新印发。

一九九九年十二月二十八日


中山市房屋租赁管理办法

第一章 总 则
第一条 为加强我市房屋租赁管理,维护房屋租赁市场
秩序、保障房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共
和国房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省
城镇房屋租赁条例》的有关规定,结合本市实际,制定本办
法。
第二条 本市行政区域内从事房屋租赁活动的单位和
个人适用本办法,但国家机关、企业、事业单位职工租住本
单位住房的除外。
第三条 本办法所称的房屋租赁,是指公民、法人或其
他组织将其拥有所有权或经营管理权的房屋,出租给承租人
居住或提供给他人从事经营活动,及以合作方式与他人从事
经营活动,收取租金或获取收益的行为。
房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行
为。
第四条 房屋租赁双方当事人(以下简称当事人)应当
遵循自愿、平等、互利的原则,并依照有关法律、法规及本
办法的规定进行房屋租赁活动。
第五条 中山市国土房管局(以下称市国土房管局)是
本市房屋租赁工作的行政主管部门,其所属的中山市房屋租
赁管理所(以下简称租赁管理所)具体负责本市房屋租赁管
理工作。
公安、工商、税务、物价等有关部门按照各自的职责协
同实施本办法。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)未取得产权或经营管理权的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他
形式限制房地产权利的;
(三)权属有争议的;
(四)共有房屋未取得其他共有人同意的;
(五)属违法建筑的;
(六)不符合居住使用安全标准的;
(七)已抵押,未经抵押权人同意的;
(八)不符合公安、消防、环保、卫生等主管部门有关规
定的;
(九)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第二章 租赁管理
第七条 房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁须签订租赁合同,当事人应当在签订、变更、
解除或终止房屋租赁合同之日起15日内,到租赁管理所办
理租赁登记或注销登记手续。
第八条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件:
(一)房屋租赁合同;
(二)房屋租赁登记备案申请书;
(三)房地产产权证书或证明其权属的其他有效证件;
(四)合法、有效的身份证明或法人资格证明;
(五)法律、法规规定应当提供的其他证件。
出租共有房屋,还须提交其他共有人同意出租的证明。
第九条 当事人可以委托他人代为出租或承租房屋。受
委托人应当持合法的授权委托书,境外当事人的委托书和有
关证件应当按照有关规定经过公证或认证。
第十条 租赁管理所应当在收到当事人提交的房屋租
赁登记备案申请之日起10日内,对符合规定的,予以登记,
并发给《房屋租赁证》;不符合规定的,予以书面答复。
第十一条 《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法有效的
凭证,应悬挂在出租房屋明显处。未领取《房屋租赁证》的,
不得出租房屋。
出租人应在租赁管理机构规定的时限内持《房屋租赁
证》,到租赁管理机构办理年审手续。
第十二条 租用房屋从事生产、经营活动的,租赁当事
人办理工商营业登记和税务登记时,须向工商行政管理部
门及税务部门交验《房屋租赁证》和租赁合同,作为经营场
所合法的凭证。
租用房屋用于居住的,租赁当事人办理暂住证和户口登
记时,须向公安部门交验《房屋租赁证》和租赁合同,作为
居住场所合法的凭证。
第十三条 严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。
遗失《房屋租赁证》应向原发证机关申请补发。
第十四条 对已出租的房屋,经市房屋安全鉴定机构鉴
定不符合居住使用安全标准,租赁管理所有权责令责任人限
期进行维修。
第十五条 住宅用房租金,应当执行国家、省、市规定
的租金政策和标准。租金标准由市国土房管局会同市物价部
门协商确定。
非住宅用房租金,可参照市国土房管局和物价部门定期
制定和公布的指导性租金标准,由租赁双方协商确定。
第十六条 当事人应当依法缴纳有关税款。
第十七条 房屋产权人(共有权人)本人及其第一顺序
继承人(夫妻、父母、子女)的自有房产用作经营活动的不
列入租赁行为,但应到租赁管理所登记备案,领取《房屋自
营证》。
申领《房屋自营证》应当提交下列资料:
(一) 房屋自营登记备案申请书;
(二) 房地产权证书或证明其权属的其他有效文件;
(三) 合法、有效的身份证及户籍证明。
房屋共有的还应提交共有人协议。
使用自有房屋进行经营活动,应凭《房屋自营证》到工
商行政管理部门和税务部门办理工商执照和税务登记。
第十八条 出租人以营利为目的,将以划拨方式取得使
用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当按规定补办土地
使用权出让手续,并将租金中所含土地收益上缴国家。
第十九条 当事人发生租赁合同争议时,可协商解决,
或请求租赁管理所调解,也可依法向有管辖权的人民法院提
起诉讼。
第二十条 当事人应当接受租赁管理所及工作人员的
监督和管理,不得阻碍工作人员执行公务。
租赁管理工作人员执行公务时,应当出示证件。

第三章 租赁合同管理
第二十一条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同,
租赁合同由市国土房管局监制。
第二十二条 房屋租赁期限届满,租赁合同终止。承租
人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前3个月提出,并
经出租人同意,重新签订租赁合同。
第二十三条 租赁期限内,出租人转让已出租的房屋,
应当提前3个月书面通知承租人,在同等条件下,承租人有
优先受让权,房屋受让人应当继续履行原租赁合同。
出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原
租赁合同。
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年
以上的家庭成员可以继续承租。
第二十四条 有下列情形之一的,当事人可以变更或解
除租赁合同:
(一)符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条
款的;
(二)因不可抗力致使租赁合同部分或全部不能履行的;
(三)当事人协商一致的。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,
除依法可以免除责任外,应当由责任方负责赔偿。

第四章 转租管理
第二十五条 承租人在租赁期限内,征得出租人书面同
意后,可以将承租房屋的部分或全部转租给第三人,出租人
可以从转租中获得收益。
受转租人未经出租人同意不得将租赁房屋再次转租。
第二十六条 房屋转租,转租人与受转租人应当签订转
租的租赁合同,并按照本办法第七条规定办理登记备案手
续。
第二十七条 转租租赁合同终止日期不得超过原租赁
合同约定的终止日期,但出租人与转租双方另有约定的除
外。
第二十八条 转租租赁合同生效后,转租人和受转租人
享有和承担本办法规定的当事人的权利和义务,同时应当继
续履行原租赁合同约定的义务,但出租人与转租双方另有约
定的除外。
第二十九条 转租人与受转租人对原出租人承担连带
责任。
第三十条 转租期间,原租赁合同变更、解除或终止,
转租租赁合同也应相应地变更、解除或终止。

第五章 当事人权利和义务
第三十一条 当事人按照租赁合同的约定,享有权利,
并承担相应的义务。
出租人在租赁期限内,确需提前收回房屋时,应当事先
征得承租人同意,给承租人造成损失的,应当予以赔偿。
第三十二条 出租人依照租赁合同约定向承租人收取
租金。出租人收取租金时,应按规定向承租人开具税务部门
印制的租金专用发票,否则,承租人可以拒付租金。
承租人须按租赁合同约定的金额和期限向出租人交付
租金,违约的,应当支付违约金。
第三十三条 出租人可按租赁合同约定向承租人收取
不超过3个月租金数额的保证金。保证金的返还方式,由当
事人在合同中约定。
第三十四条 当事人应当按租赁合同的约定负责检查、
维修房屋及其附属设施。当事人不按合同约定,延误房屋及
其附属设施维修而致使房屋发生破坏性事故,造成他人财产
损失或人身伤害的,应当承担赔偿责任。
承租人因使用不当或其他人为因素,造成房屋及其附属
设施损坏,或造成他人损失的,应负责修复并赔偿损失。
第三十五条 承租人应当配合出租人正常的检查、维修
房屋工作,不得阻挠,因故意阻挠而造成他人财产损失或人
身伤害的,应当承担赔偿责任。
因维修房屋需承租人临时迁出的,出租人应与承租人签
订临迁协议,明确临迁、回迁期限。除另有约定外,承租人
不得向出租人索取费用。
第三十六条 租赁期限内,当事人需对承租房屋进行拆
除、改建、扩建、装修、增减设施、改变用途或结构的,必
须征得对方同意,并按规定报有关部门批准。
第三十七条 租赁期限届满而又没有重新签订租赁合
同的,出租人有权按照合同约定的期限收回房屋。承租人未
经出租人同意逾期不迁出造成出租人损失的,应当承担赔偿
责任,出租人还可以请求市国土房管局责令承租人限期迁出
或向人民法院提起诉讼。
第三十八条 承租人有下列行为之一的,出租人可以解
除租赁合同,收回房屋,因此而造成损失的,有权要求赔偿:
(一)利用房屋进行违法活动的;
(二)故意损坏承租房屋的;
(三)擅自改变承租房屋结构或约定用途的;
(四)擅自将承租房屋转让、转租、转借或调换使用的;
(五)拖欠租金累计6个月以上或连续拖欠租金3个月以
上的;
(六)无正当理由将承租房屋闲置连续3个月以上的;
(七)公有住宅用房承租人另有房屋、单位已分配了房屋
或已购、建住房的;
(八)法律、法规规定的其他情形。
第三十九条 出租人有下列情形之一的,承租人有权按
约定获取违约金或要求赔偿损失,并可解除租赁合同:
(一)不按照约定提供房屋的;
(二)不按照约定维修房屋的;
(三)提供的房屋不符合居住使用安全标准的;
(四)法律、法规规定的其他情形。
第四十条 在同等条件下,下列人员按顺序对出租的房
屋有优先承租权:
(一)房屋共有人;
(二)原承租人;
(三)法律、法规规定的其他人员。
第四十一条 租赁期间,承租人未解除租赁合同而擅自
迁出,造成第三人占用出租房屋而导致出租人发生损失的,
承租人应当承担赔偿责任。

第六章 法律责任
第四十二条 违反本办法有下列行为之一的,由市国土
房管局对责任者给予行政处罚:
(一)违反第七条及第二十六条的规定,没有办理登记备
案手续而出租房屋的,责令其限期补办登记手续,并可处以
罚款;
(二)违反第十三条规定,伪造、涂改《房屋租赁证》的,
注销其证书,并可处以罚款。
第四十三条 当事人对行政处罚不服的,可按《中华人
民共和国行政复议法》或《中华人民共和国行政诉讼法》的
有关规定申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申
请复议,也不向人民法院提起诉讼,又不履行处罚决定的,
由作出处罚决定的部门向人民法院申请强制执行。
第四十四条 妨碍租赁管理工作人员依法执行公务,构
成违反治安管理行为的,依照《中华人民共和国治安管理处
罚条例》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十五条 租赁管理工作人员徇私舞弊、玩忽职守
的,由其所在单位或上级主管部门追究行政责任;情节严重
构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第四十六条 本办法实施前依法签订的房屋租赁合同,
应当在本办法实施之日起3个月内到租赁管理机构办理登
记备案手续。
第四十七条 本办法自颁发之日起施行。过去本市颁发
的有关房屋租赁管理规定与本办法相抵触的,按本办法执行。