国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知
国家计委 建设部
国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知
1996年2月9日，国家计委、建设部
各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建设委员会（建设厅）：
为规范物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，特制定《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称《暂行办法》），现印发给你们，请结合本地区实际情况贯彻执行，并将有关问题通知如下：
一、城市住宅小区物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区居民提供公共性服务和特约服务的新行业。目前，各地物业管理尚处在探索和发展阶段，竞争机制尚未真正形成，物业管理市场仍需培育、完善。鉴于此，各地物价、物业管理行政主管部门要密切配合，共同做好《暂行办法》的实施工作。
二、各地物价部门在核定普通建筑标准住宅小区的收费标准时，要注意从紧掌握；对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费可实行政府指导价，收费标准按照《暂行办法》的有关规定，结合服务内容、服务质量、服务深度核定。
三、非住宅小区的物业管理服务收费办法，暂由各省、自治区、直辖市物价部门会同物业管理行政主管部门制定。各地要认真规范收费行为，整顿收费秩序，防止和克服乱收费现象，努力促进我国物业管理市场体系的建立和完善。
附：城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
第一条 为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。
本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条 各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条 物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。
国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。
实行政府定价或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。
凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。
第六条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
第七条 物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。
物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。
第八条 住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：
1．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2．公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
3．绿化管理费；
4．清洁卫生费；
5．保安费；
6．办公费；
7．物业管理单位固定资产折旧费；
8．法定税费。
本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。
第九条 经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人的代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。
第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。
第十一条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。
第十二条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。
第十三条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。
第十四条 物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。
第十五条 凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符的；
（五）只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其他违反本办法的行为。
第十六条 各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。
第十七条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
第十八条 本办法由国家计委负责解释。
第十九条 本办法自1996年3月1日起执行。
北京市财政局、北京市税务局、中国人民银行北京市分行关于贯彻《中华人民共和国国家金库条例实施细则》的补充规定
北京市财政局等
北京市财政局、北京市税务局、中国人民银行北京市分行关于贯彻《中华人民共和国国家金库条例实施细则》的补充规定
北京市财政局等
根据财政部、中国人民银行制定的《中华人民共和国金库条例实施细则》（以下简称细则）第七十九条规定，由北京市财政局牵头，会同市税务局、市人民银行和本市各专业银行，共同研究制定本市执行细则的补充规定。本市及中央在京的财政、税务、海关以及各专业银行基层机构都
应执行本补充规定。执行中的问题，由各主管部门收集，由市财政局牵头召集有关部门共同研究解决。
一、关于国库机构人员问题
1、从1984年银行机构改革以后，国家金库北京市分库的各项业务由市人民银行国库处直接办理，并负责指导管理本市各区县支库、经收处的库款收纳、报解入库、支拨和对帐等项工作。
2、由于本市各区县不设人民银行机构，因此，根据细则规定，本市19个行政区县支库业务委托市工商银行各区办、支行（不含珠市口、新街口、礼士路办事处）办理，业务上受市人民银行国库处和市工商银行会计处领导。各区办、支行的主任、行长兼支库主任，主管会计工作的副
主任、副行长兼支库副主任，支库日常业务由区办、支行会计科具体负责组织和管理。
3、各支库要配备与其业务量相适应的专职人员，具体办理国库帐务核算。业务量大、人员不足的，要加强力量，迅速配备。同时要做好入库高峰期人员的临时调配工作，以保证国库业务的正常进行。
4、由于本市各支库均使用微机处理国库帐务，技术要求高、手续复杂，为确保国库业务正常进行，各支库至少要有两名同志会独立操作微机处理国库帐务、编制报表和数据通讯。没有达到上述要求的支库要通过以老带新的办法组织培训。经过培训的现有支库人员要保持稳定，如需调
离支库岗位，必须有专职人员接替工作。
二、关于小额税款的收纳问题
根据细则第十四条规定，凡在银行开有存款帐户的纳税单位或纳税人（以下简称纳税人）缴纳税款时，可持征收机关填开的缴款书，加盖银行预留印鉴后到开户银行缴纳，城镇居民和个体工商业户缴纳的小额税款（包括工商各税能交基金和预算调节基金），凡在银行开有存款帐户的直
接缴入经收处，没有在银行开立存款帐户的，以现金缴纳税款，能交基金、预算调节基金和教育费附加的，每笔税款（指每张缴款书）超过50元直接缴入经收处。金额在50元以下（含50元）的从1991年1月1日起由税务机关自收汇缴。
三、关于征收机关自收汇缴问题
1、征收机关直接收纳现金的，应汇总填制一般缴款书或专用缴款书（缴款书第二联可免填），向指定收款国库所在的经收处缴纳，出纳部门点收现金无误后，在缴款书各联加盖现金收讫章，第一联退征收机关，其余各联交支库办理入库手续。
2、各征收机关原则上不收受缴税人交纳的转帐支票或现金支票，纳税人以转帐方式缴税的应到开户银行办理交纳税款手续。税务机关或海关为方便纳税人，在填开完税证或缴款书的同时即收纳支票的，应由该征收机关将完税证或缴款书的份数和支票金额填写在缴款书上，然后一并送
交支库所在银行或缴款单位的开户银行，银行除应审核支票与缴款书有关内容外，还应审核缴款书与支票金额是否相符，审核无误后，银行在缴款书各联加盖收妥作数戳记章，将支票提出清算，过退票时间后由支库办理入库手续。如果纳税人帐户存款不足或其他原因不能支付的，由银行将
缴款书和支票退原征收机关。
四、关于征收机关在国库预留印鉴问题
1、各级财政、税务、海关等征收机关应将拨款或退库使用的印鉴，预先填制印鉴卡片送同级国库留存备验。各支库在收到财政机关填开的拨款凭证和征收机关填开的退库凭证时，要按照会计基本制度规定，认真审核拨款或退库凭证的各项内容，无误后，及时办理拨款或退库手续。
2、财政机关或征收机关签开的拨款凭证或退库凭证，要通过内部传递给同级国库，一般不得交给用款单位自带。因急需用款，要由财政机关将拨款或退库凭证装入国库专用信封，在信封骑缝处加盖预留银行印鉴后交用款单位送国库办理拨付手续。用款单位不能自拆该信封，国库经办
人员对用款单位自带的拨款或退库凭证要认真审核，发现可疑问题要及时与财政机关或征收机关联系。
五、关于市级其他收入、公用事业附加、往来款项入库问题
市级各单位缴纳的其他收入、公用事业附加、往来款项，由市财政局预算处负责管理。各单位缴纳上述款项时，应填制“一般收入缴款书”在开户银行缴纳，款项付妥后，统一划转市工商银行营业部（交换号：33）一般收入缴款书的收款单位填北京市财政局、预算级次填市级，收款
国库填西城支库。在西城支库入库。西城支库入库后，将上述款项缴款书随市级收入日报表报送市分库。市分库汇总后将缴款书随市级收入日报表转市财政局预算处。
除西城支库外，其他各支库市级收入中其他收入、公用事业附加、往来款项科目均不应有发生额和余额。
六、关于部分中央单位缴纳的税款在中央总金库入库问题
部分中央单位缴纳税款采用在开户银行缴纳、集中汇缴中央总金库入库的办法。因此，本市各专业银行经收处凡受理了指定收款国库为中央总金库的缴款书后，应将缴款书通过票据交换提给市人民银行营业处（交换号：1号），由市人民银行通过联行上划人民银行总行国库司，记财政
部有关帐户。各支库不受理经收处划来的上述款项，也不应就地入库。
七、关于国库日、旬、月报编制和报送日期问题
各支库在每日的次日向征收机关提供国库收入日报表的同时，还应提供当日分款的帐页或软盘，以便及时发现问题进行更正。为及时、准确反映财政收入状况，从1991年1月起，各支库旬、月报即在每月的10日、20日、30日或31日编制，如果上述日期遇星期天，即再提前
一天编制。
各支库每旬、月末应用微机编制、打印出中央级、市级、区县级旬、月报一式五份，一份留存、两份分别报区县财政局、税务局（或海关），两份报市分库。市分库汇总后自留一份，另一份随汇总旬、月份报送市财政局预算处或市税务局计会处。
各支库与市分库数据通讯的日期应为每月的11日、21日、31日或次月1日，也可提前半天或错后半天，但不要影响分库统一汇总全市旬、月报表。
八、关于月份和年度对帐问题
1、各支库每月报送征收机关的月报表，就是月份对帐单。征收机关应在三日内核对完毕，如发现错误，应填制更正通知书送有关支库在下月的报表中更正。
2、各支库于11月底应按征收机关汇总编制各级1－11月累计收入对帐单，一式五份，核对盖章后，送征收机关对帐。各征收机关应在收到对帐单后三日内签证完毕，核对盖章并签属意见后，各区、县财政、税务局各自留一份，12月6日前退回支库三份，支库留一份，其余两份
于12月10日前报市分库，由市分库转市财政局一份。市分库将汇总的1－11月对帐单一式三份，分别转送市财政局预算处和市税务局计会处，核对无误后加盖公章并签属意见后，各自留一份，退市分库一份。
各区、县财政、税务局、北京海关在对帐过程中，发现错误，要查明原因，并填开更正通知书送有关支库在12月上旬内办理更正。
3、年终决算和全年对帐
各支库12月份各级预算收入月报表要分别编制两次。
一次按截止12月31日的收入编制。决算日国库帐务全部处理完毕后，要分别打印各级次国库收入日报表和月报表，制作12月数据通讯文件。已经与分库联网的支库用微机传各级次月报，然后用电话报各级次日报数，待分库核对无误后再断电话，并互相通知电话报数人和记录人的
姓名，正式日报、月报于次年开业日上报分库。尚未与分库联网的支库，要于决算日派人将日报、月报及数据盘送市分库。各支库12月份月报，在12月31日晚还要报有关征收机关，以便及时反映全市当年财政收入状况。
另一次按整理期内的收入单独编制“十三月”的日报和月报（十二月和十三月月报不能汇总编制）。年度终了，本市各支库应设置五天库款报解整理期。专业银行各经收处在年前已收到但未报达支库的各级预算收入，应在整理期内全数上划支库。各支库在新年度五天整理期内收到的上
年收入要逐日编制“十三月”整理期的国库收入日报表。新年度1月5日营业终了，单独编制“十三月”月报表，分别送分库和有关征收机关。各支库还要在1月6日至7日与市分库通讯传数或报送软盘。整理期内没有发生业务的支库也要书面报告情况。
各支库年初收到的预算收入要严格划分上、下年度，防止混淆。
各支库在决算日应上划分库的各级库款，要列入当日“81中央预算收入”或“82地方财政存款”科目，当日不必报解，于次年开业日随国库日报表向分库报解。决算日各支库“84待结算财政款项”科目内应无余额。
决算日征收机关如有退库或调整科目，必须在银行当日对外营业时间内办理。
整理期完毕，各支库按预算级次、预算科目编制预算收入全年对帐单（应包括整理期收入），于次年1月6日送征收机关对帐。征收机关应在接到全年对帐单后三日内签证完毕。全年对帐单编制的份数和报送的程序，同前项1－11月累计收入对帐单相同。
九、关于“待结算财政款项”科目的使用问题
“待结算财政款项”科目，是银行代财政部门收纳报解各项预算收入款的过渡性科目。各专业银行经收处或支库已经收纳但尚未报达分库的税款，使用该科目。该科目可设置若干帐户，如“待报解预算收入户”（简称待报解户）等。
各单位缴纳的“农业税”是地方财政预算收入的组成部分，应及时收纳逐日报解就地入库。各支库不应为各区、县财政局农财科在该科目下设立“农业税专户”库外存储，这是不符合财政部颁发的总预算会计制度的。凡已经开立上述帐户的，应由有关区县财政局农财科扫数填开“农业
税缴款书”就地缴入区、县支库，并入82001区、县财政预算存款帐户中，结平“84农业税专户”余额。
十、关于退库问题
1、各专业银行经收处只办理库款的收纳、划转业务，不办理退库手续。凡纳税单位或纳税人持退库凭证和用红字填写的缴款书要求退库时，经收处一律拒绝受理。各支库发现经收处划转来的退库凭证和用红字填写的缴款书要立即划回，不予受理。
2、财政部门办理的退库事项不退付现金，一律通过转帐办理。税务部门对多收现金和奖励检举揭发人必须退现金时，应由批准的税务机关在收入退还书上加盖银行预留印鉴后，并加盖“退付现金”戳记，通过内部传递给支库，支库经审核收款人证件无误后，在收入退还书第二联记录
收款人证件名称号码后，方可支付现金。
对于税务机关自己申请、自己批准退付现金的，应采用转帐方式，即可将退付的现金转入税务机关在银行开立的行政帐户的办法办理。
3、财政、税务、海关等征收机关签开收入退还书时，应将收款单位的开户银行、户名、帐号填写正确。如填写有误，收款人的开户银行无法入帐时可将原收入退还书退有关支库，支库向征收机关查询有关事项后，将退库款项再次划转收款单位开户银行。如反复查询收款单位不详，其
开户银行无法入帐时，有关支库可使用原收入退还书第三联作国库收入凭证重新办理入库手续，并在退还书各联上批注重新入库的原因，将原退还书的第四联退给征收机关作为重新入库凭证。不要在银行暂收款项科目下设置专户存储，也不要转入财政部门的预算存款帐户。
十一、关于涉外税款的收纳和退库问题
1、凡在中国银行和经办外汇业务的专业银行开立人民币特种存款帐户的涉外纳税人，签开人民币特种存款支票（以下简称外汇券支票）或用外汇券交税时，开户银行应负责税款的审核和收纳，审核无误后，在缴款书各联加盖“外汇券支票收讫”或“外汇券现钞收讫”戳记，外汇额度
上交国家，然后以人民币资金将税款划转指定支库。
2、外资企业、中外合资企业和其他外籍人员，以外币兑换成人民币缴纳税款或以外汇券在开户银行缴纳税款，因发生多缴或错缴需要退库的，按实施细则第二十五条规定办理。
3、北京市税务局对外税务分局和北京海关自收汇缴的外汇券现钞和外汇券支票，要在缴款书各联加盖“外汇券现钞”或“外汇券支票收讫”戳记后，统一交到东城支库。东城支库经审核无误后将外汇券现钞交中国银行北京分行，同时兑换成人民币资金凭缴款书办理入库手续；将外汇
券支票通过票据交换以人民币资金向付款单位开户银行提出清算，过退票时间后凭缴款书办理入库手续，如果付款单位开户银行提出退票时，东城支库应将原缴款凭证和外汇券支票一并退回原征收机关。
4、由北京市税务局对外税务分局和北京海关自收汇缴的涉外税款因发生多缴或错缴需要退外汇券的，由原征收机关填开“收入退还书”，加盖银行预留印鉴并加盖“退外汇券”戳记，同时提供原缴款凭证副本或复印件交东城支库，东城支库经审核无误后，办理退库手续。其中属于退
外汇券现钞的，由东城支库在“收入退还书”上加盖支库公章和经办人名章，转中国银行北京分行，中国银行北京分行经审核无误后，直接向收款人付外汇券现钞，并在“收入退还书”上加盖“外汇券付讫”戳记，然后凭已付讫的“收入退还书”以人民币资金向东城支库办理划付手续。属
于原来用外汇券支票缴纳税款后要用转帐方式办理退库的，由东城支库以人民币资金划转原缴款单位开户银行，并附“收入退还书”和原缴款凭证副本或复印件。原缴款单位开户银行审核有关凭证无误后，按实施细则第二十五条规定办理。
本补充规定自文到之日起实行，以前所发文件与本规定有抵触的，以本规定为准。
1990年12月18日
