哈尔滨市物业管理规定
黑龙江省哈尔滨市人大常委会
哈尔滨市物业管理规定
（2004年4月23日哈尔滨市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2004年6月10日黑龙江省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准）
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，组织实施本规定。
县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
建设、规划、城市管理、工商、物价、公安、环保、供热、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关行政管理部门和单位，按照各自治则配合实施本规定。
街道办事处、乡镇人民政府应当协助做好物业管理工作。
第四条 第四条 房产行政主管部门划分物业管理区域应当主要考虑下列因素：
（一） 业主共用供水、排水、供电、供热、消防等设施设备；
（二） 属于一个自然街坊或者封闭小区；
（三） 与社区居民委员会设置大体相适应。
第五条 业主大会有一个物业管理区域内的全体业主组成。
一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首个房屋出售并交付使用满2年的，应当召开首次业主大会会议。
第六条 具备召开首次业主大会条件的，建设单位应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府街道通知后30日内，会同物业所在地房产行政主管部门组建业主大会筹备组。
筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府和建设单位所派人员组成。参加筹备组的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。
筹备组组建后7日内，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理区域内书面公告筹备组成员名单；建设单位应当向筹备组提供业主花名、物业建筑面积、物业出售交付时间时间等必要的资料。
筹备组按照《业主大会规程》有关规定组织召开首次业主大会会议。
第七条 住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，有单独房屋产权证的一套计一票。非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票；超过100平方米的，每超过100平方米再计一票。
单个业主在首次业主大会上的投票权最高不超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。
第八条 首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下制定业主大会议事规则。
业主大会议事规则应当就业主大会的仪事方式、表决程序、业主投票权决定办法，业主委员会的组成，委员的资格、任期、改选、罢免，经费筹集、使用、管理等事项作出约定。
第九条 首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下选举产生业主委员会。
业主委员会委员应当有热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担当；但不得同时在所聘物业管理企业中任职。业主委员会应当由3人以上单数委员组成，具体人数由业主大会确定。
第十条 业主委员会选举产生后应当及时在业主管理区域内公告；并在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员名单等材料向物业所在地房产行政主管部门备案。
第十一条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开定期业主大会会议；经20%以上的业主提议或者发生重大事故、经济事件需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当出具书面授权委托书。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金筹集和使用方案的决定，必须经物业管理区域内的全体业主所持投票权2/3以上通过。
第十二条 物业管理企业应当具有独立的法人资格，取得资质证书后，放可从事与自治登记相适应的物业管理活动。
新设立的物业管理企业办理资质，应当依法取得供上行政管理部门和发的《企业法人营业执照》后，再向市房产行政主管部门提出申请。市房产行政主管部门经审查，符合条件的，按照有关规定和发资质证书。
房产行政主管部门应当通过网络信息系统等渠道公开物业管理企业资质、诚信情况等内容。
第十三条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当在市房产行政主管部门备案。未办理备案手续的，由方铲形整主管部门责令限期备案，并予以通报。
第十四条 建设单位在销售物业前，应当选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理，并与其签订前期物业服务合同。
建设单位在于物业买受人签订物业买卖合同时，应当明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和和时限、违约责任等物业管理具体事项。
前期物业服务合同在期限届满或者到业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。
第十五条 住宅物业的建设单位，应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于3个或者建筑面积不超过5万平方米的，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。
第十六条 建设单位应当在新建物业综合验收合格之后，同物业管理企业办理物业管理承接验收。
物业管理企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他又管事项进行查验。
建设单位、物业管理企业违法第一款规定为办理物业承接验收的，由房产行政主管部门给予警告，并责令限期改正；逾期拒不改正的，对责任方处以1万元以上10万元以下的罚款。
第十七条 建设单位应当按照总建筑面积的0.3%的比例在物业管理区域内提供必须要得物业管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超过300平方米。
物业管理方属于全体也住共同共有；未经业主大会同意，物业管理企业不得将物业管理用房转让、出租或者挪作他用。
第十八条 业主大会可以通过公开招标或者根据业主委员会的推荐选聘物业管理企业。
业主委员会向业主大会推荐后选物业管理企业时，应当至少推荐3个以上具备资质条件的物业管理企业。
第十九条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。
物业服务合同一般应对物业服务范围、服务项目、收费标准、违约责任等内容加以约定。
业主委员会在于物业管理企业签订物业服务合同时，可以根据物业大会要求就物业共用部分和共用设施设备维护管理、公共区域保洁、公共绿化管理、公共秩序和安全维护、车辆停放管理、物业管理资料管理等服务事项进行约定。
第二十条 物业滚利企业应当自物业服务合同生效之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地房产行政主管部门及公伤行政管理部门备案。
如果一方不准备前物业服务合同的，应当自合同期满前60日通知对方。
第二十一条 物业管理企业应当在物业服务合同终止或者解除后的10日内，向业主委员会移交下列事项：
（一）预售的物业服务费用；
（二）全部物业档案资料；
（三）物业滚利用方、场地和其他财务。
违反前款第（一）、（二）项规定，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交的，予以通报，并处以1万元以上10万元以下罚款；违法欠款第（三）项规定，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交的，处以5万元以上20万元以下的罚款。
第二十二条 业主委员会与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同时，应当办理物业承接验收手续。同时移交本规定第二十一条规定的事项。
第二十三条 物业管理企业提供物业管理服务，应当按照物业服务合同的约定，并遵守下列规定：
（一）按照国家、省、市规定的技术标准和操作规范实施管理服务；
（二）向业主和物业使用时用人告知物业共用部位、共同设施设备使用的方法、要求及注意事项；
（三）定期听取业主大会、业主的意见和建议、改进和完善管理服务；
（四）及时劝阻和制止业主违反法律、法规、规章及业主公约的行为，并向业主委员会和有关行政管理部门报告。
第二十四条 物业服务收费应当遵信合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
物业服务收费应当实行政府指导价或者市场调节价，具体收费项目、标准和方式按照国家和有关物业服务收费办法执行。
市人民政府制定指导价时应当按质论价、分等计价，按照物业服务范围、项目、要求却顶各级各类物业服务收费标准，报省物价部门批准后实施。
物业管理企业应当实行明码标价，在物业管理取悦内的显著位置，将服务内容、服务标准已经收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第二十五条 前期物业服务合同生效之日至物业交付物业买受人前发生的物业管理相关费用，由建设单位承担。物业交付物业买受人后至前期物业合同终止之日发生的物业服务费用由建设单位和物业买受人在房屋买卖合同中约定承担；未约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第二十六条 房屋自由部位、自由设备的维修养护由业主自行负责，业主委托物业管理企业对自用部位、自用设备进行维修养护的，服务费用由双方约定。
第二十七条 物业使用中禁止下列行为：
（一）破坏房屋承重结构、主体结构；
（二）损坏或者擅自占用物业共有部位、共用设施设备，移动共用设备；
（三）破坏房屋外观；
（四）违法搭建建筑物、构筑物；
（五）擅自改变物业的使用性质；
（六）侵占绿地，损毁花草树木；
（七）随意停放车辆；
（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（九）违反规定放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；
（十）擅自设置摊点；
（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。
业主、业主委员会、物业管理企业发现前款行为的，有权劝阻制止；对拒不改正的有权向有关行政管理部门举报。
违反前款第（一）、（二）项规定，有房产行政主管部门予以警告，责令停止违法行为、限期改正；情节严重的，对个人处以1000元以上1万元以下的罚款，对单位处以5万元以下10万元以上罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第二十八条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。按照法律、法规的规定需要办理有关审批手续的，办理后方可进行。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿、废弃物清运处置、装修人员管理等有关事项签订协议。
物业管理企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或者业主公约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止；对拒不改正的，应当及时报告业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第二十九条 发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关业主承担。
第三十条 业主对设置于房屋内部的共用设备负有监管责任。
业主应当配合物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护。违反规定，由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可处以1000元以上1万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十一条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。
供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先通知物业管理企业，完工后及时恢复原状；造成损失的，应当予以赔偿。
第三十二条 在不影响通行、消防和安全的前提下，确需经常占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主大会的同意，并按规定交纳场地占用费。所得收益归全体业主所有，主要用于共用设施设备的维修养护，也可以按照业主大会的决定使用。
对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业管理企业另行签订保管合同。
第三十三条 住宅物业区域内属于建设单位所有的机动车停车库、停车场在同等条件下应当优先租、售给本物业管理区域内的业主、 物业使用人。
第三十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专户存储，专项用于保修期满后物业共用部位、设施设备的维修、更新、改造、不得挪作他用。
第三十五条 业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中发生纠纷时，可以向房产行政主管部门投诉。
房产行政主管部门接到物业管理纠纷投诉后，对属于本部门职责范围内的，应当及时调查、核实、及时处理，并将处理意见回复投诉人；对属于其他部门职责范围的，应当及时移送有关部门处理，并告知投诉人。
第三十六条 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，业主大会可以决定解除物业服务合同，由物业管理企业承担违约或者赔偿责任。
业主未按照物业服务合同约定交纳物业管理服务费用的，应承担相应的违约责任。
第三十七条 违反本规定应当由其他行政管理部门处罚的，由相应的行政管理部门根据有关法律、法规的规定予以处罚。
第三十八条 本规定自2004年8月1日起施行。
山东省节能监察办法
山东省人民政府
山东省人民政府令
（第182号）
《山东省节能监察办法》已经2005年8月29日省政府第52次常务会议通过，现予公布，自2005年11月1日起施行。
省长 韩寓群
二00五年九月十四日
山东省节能监察办法
第一条 为保障《中华人民共和国节约能源法》和《山东省节约能源条例》等节能法律、法规的实施，规范节能监察行为，促进节约型社会建设，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事节能监察活动的，应当遵守本办法。
第三条 本办法所称节能监察，是指节能行政主管部门或者其依法委托的机构对能源生产、经营、使用单位以及其他有关单位（以下简称被监察单位）执行节能法律、法规、规章和节能技术标准的情况进行监督检查，督促、帮助被监察单位加强节能管理、提高能源利用效率，并对违法行为依法予以处理的活动。
第四条 县以上节能行政主管部门负责本行政区域内的节能监察工作，其他部门应当按照各自职责共同做好有关的节能监察工作。
设区的市以上节能行政主管部门可以依法委托其所属的能源利用监管机构具体实施日常的节能监察工作。前两款规定的实施节能监察的节能行政主管部门或者其依法委托的能源利用监管机构，以下统称节能监察机构。
第五条 节能监察应当遵循公正、公开、效能和教育与处罚相结合的原则。
第六条 任何单位和个人对违反节能法律、法规、规章的行为，都有权向节能监察机构举报和投诉。节能监察机构应当在接到举报和投诉后15日内组织处理，并将处理情况及时向举报人和投诉人反馈。
第七条 节能监察主要包括以下内容：
（一）用能项目和其他相关项目在设计、建设过程中执行节能设计规范和建成后合理用能的情况；
（二）淘汰或者限制使用落后的耗能过高的用能产品以及生产设备、设施、工艺和材料的情况；
（三）执行单位产品能耗限额的情况；
（四）供应能源的质量状况；
（五）耗能产品执行能效限值标准和有关能效标识、标志制度的情况；
（六）采用节能技术措施、制定和落实节能制度的情况；
（七）能源利用检验、测试、评估等机构开展节能服务的情况；
（八）节能法律、法规、规章规定的其他情况。
第八条 节能监察机构应当根据节能法律、法规、规章和本行政区域节能工作的实际情况，编制节能监察计划并组织实施。节能监察计划及实施情况应当报上一级节能监察机构备案。
第九条 有下列情形之一的，节能监察机构应当实施现场监察：
（一）被监察单位因技术改造或者其他原因，致使其主要耗能设备、生产工艺或者能源消费结构发生影响节能的重大变化的；
（二）根据举报或者其他途径，发现被监察单位涉嫌违反节能法律、法规、规章和标准的；
（三）需要对被监察单位的能源利用状况进行现场监测的；
（四）需要现场确认被监察单位落实节能整改措施情况的；
（五）节能监察计划规定应当进行现场监察的；
（六）法律、法规、规章规定的其他情形。
第十条 除采取现场监察的方式以外，节能监察机构也可以采取书面监察或者其他合理的方式实施节能监察。采取书面监察方式的，被监察单位应当按照节能监察机构规定的监察内容和时间要求如实报送能源利用状况报告或者其他相关资料。
第十一条 节能监察机构实施节能监察时，应当有两名以上节能监察人员共同进行，出示有效的行政执法证件，并将实施节能监察的内容、方式和具体要求告知被监察单位。
第十二条 节能监察机构实施现场监察时，应当制作现场监察笔录。监察笔录应当如实记录实施节能监察的时间、地点、内容、参加人员和现场监察的实际情况，并由节能监察人员和被监察单位负责人或者被监察单位负责人的委托人签字确认；拒绝签字的，节能监察人员应当在监察笔录中如实注明。
第十三条 节能监察人员实施节能监察时，可以采取下列措施：
（一）要求被监察单位提供与节能监察内容有关的技术文件和材料，并进行查阅或者复制；
（二）要求被监察单位就监察事项所涉及的问题如实作出解释和说明；
（三）经被监察单位同意，可以对有关设备、设施和工艺流程等进行录像或者拍照；
（四）根据需要对被监察单位的能源利用情况进行监测。
第十四条 被监察单位对节能监察机构出具的监测结论有异议的，可以要求复测。被监察单位要求复测的，节能监察机构应当在15日内委托具有相应资格的能源利用监测机构重新进行监测。复测结论证明被监察单位的异议成立的，复测费用由节能监察机构承担；不成立的，复测费用由被监察单位承担。
第十五条 节能监察中发现被监察单位有违法行为或者有其他违反节能规定行为的，应当按照下列规定进行处理：
（一）被监察单位存在违反节能法律、法规、规章和有关强制性标准行为的，依法进行处罚并制作限期整改通知书，责令被监察单位限期改正；
（二）被监察单位存在明显不合理用能行为或者严重浪费能源行为，但尚未违反节能法律、法规、规章和强制性标准的，制作节能监察意见书，要求被监察单位采取措施进行改进；
（三）被监察单位存在其他不合理用能行为的，制作节能监察建议书，提出节能建议或者节能措施。对限期整改通知书和节能监察意见书，节能监察机构应当进行跟踪检查并督促落实。
第十六条 节能监察机构发现被监察单位有违法行为，但无权进行处理的，应当移送有权处理的部门进行处理或者向有权处理的部门提出处理建议。
第十七条 节能监察结束后，节能监察机构应当形成节能监察报告。节能监察报告应当包括实施节能监察的时间、内容、方式、对违法行为的处理措施、整改或者改进意见的落实情况等。
第十八条 被监察单位应当配合节能监察人员依法实施节能监察，不得拒绝或者妨碍节能监察工作的正常进行。对违法进行的节能监察，被监察单位有权拒绝，并可以向节能监察机构或者其他有关部门举报。
第十九条 节能监察机构和节能监察人员应当严格执行节能法律、法规、规章和其他有关规定，不得泄露被监察单位的技术秘密和商业秘密，不得利用职务之便谋取非法利益或者有其他影响公正执法的行为。
第二十条 节能监察人员与被监察单位有利害关系或者其他关系，可能影响公正监察的，应当回避。被监察单位认为节能监察人员应当回避的，可以书面或者口头方式向节能监察机构提出。节能监察人员的回避，由节能监察机构的主要负责人决定。
第二十一条 节能监察机构实施节能监察时，不得向被监察单位收取费用。节能监察机构不得与被监察单位存在利益关系，不得从事影响节能执法工作的经营性活动。
第二十二条 被监察单位拒绝依法实施的节能监察的，由节能行政主管部门给予警告，责令限期改正；拒不改正的，可并处1000元以上5000元以下罚款；阻碍依法实施的节能监察、违反治安管理处罚规定的，由公安机关依法进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 节能监察机构及其工作人员有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）泄露被监察单位的技术秘密和商业秘密的；
（二）利用职务之便谋取非法利益的；
（三）违法向被监察单位收取费用的；
（四）与被监察单位存在利益关系或者从事影响节能执法工作的经营性活动的；
（五）有其他违法行为并造成较为严重后果的。
第二十四条 本办法自2005年11月1日起施行。
