山东省人民政府关于印发《山东省物业管理条例》等法规的通知
山东省人民政府
山东省人民政府关于印发《山东省物业管理条例》等法规的通知
鲁政发〔2009〕9号
各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：
《山东省物业管理条例》、《山东省实施〈中华人民共和国妇女权益保障法〉办法》已经省十一届人大常委会第八次会议通过，现印发给你们，请认真组织实施。
山东省人民政府
二○○九年二月四日
山东省物业管理条例
(2009年1月8日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过)
第一章 总 则
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第二节 配套建筑与设施设备
第三节 前期物业管理与物业交付
第三章 业主大会与业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第二节 业主大会
第三节 业主委员会
第四章 物业的使用与业主自治管理
第一节 一般规定
第二节 住宅物业的装饰装修
第三节 车库与车位的使用
第四节 业主自治管理
第五章 物业服务企业
第一节 物业服务企业
第二节 行业自律
第六章 物业服务
第一节 物业服务内容与合同
第二节 物业服务收费
第七章 物业的维护
第一节 建设单位的保修责任
第二节 专有部分的维护
第三节 共用部位及共用设施设备的维护
第四节 专业经营设施设备的维护
第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理
第一节 社区物业管理
第二节 旧住宅区物业管理
第九章 法律责任
第十章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
第三条 本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
第四条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。
第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第七条 县级以上人民政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。
鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第八条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。
物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
第十条 物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。
第二节 配套建筑与设施设备
第十一条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。
物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。
第十二条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：
(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；
(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。
物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。
第十三条 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。
住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。
第十四条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。
第十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。
第十六条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费)，并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定，城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。
专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。
第十七条 本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。
第十八条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。
各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。
第十九条 物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。
第二十条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。
第三节 前期物业管理与物业交付
第二十一条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案。
第二十二条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。
第二十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；
(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；
(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；
(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；
(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；
(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；
(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；
(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；
(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；
(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；
(十一)法律、法规规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。
第二十五条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。
第二十六条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。
第二十七条 建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四)业主名册；
(五)物业管理必需的其他资料。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。
鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。
第三章 业主大会与业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第二十八条 房屋的所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。
符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；
(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；
(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。
筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。
筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。
第三十条 筹备组履行下列职责：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；
(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
第二节 业主大会
第三十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。
第三十二条 业主大会履行下列职责：
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约；
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
(四)选聘、解聘物业服务企业；
(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)；
(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
第三十三条 业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：
(一)按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；
(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。
业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。
第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
第三十六条 业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
(一)有百分之二十以上业主提议的；
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会。
第三节 业主委员会
第三十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。
业主委员会履行下列职责：
(一)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
(三)执行业主大会的决议、决定；
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
(五)监督管理规约的实施；
(六)业主大会赋予的其他职责。
第三十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。
执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。
第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：
(一)业主大会会议决议；
(二)业主大会议事规则；
(三)管理规约；
(四)业主委员会委员名单和基本情况；
(五)法律、法规规定的其他资料。
物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。
第四十条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。
业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。
业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。
业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。
业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第四十一条 业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。
第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：
(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的；
(二)拒不履行委员职责的；
(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；
(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；
(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。
第四十三条 业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。
第四章 物业的使用与业主自治管理
第一节 一般规定
第四十四条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；
(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；
(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；
(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；
(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；
(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；
(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；
(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。
第四十五条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。
业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。
业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。
第四十六条 业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。
业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。
第二节 住宅物业的装饰装修
第四十七条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第四十八条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。
住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：
(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限；
(二)允许施工的时间；
(三)废弃物的清运与处置；
(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；
(五)禁止行为和注意事项；
(六)装修保证金的收取和退还；
(七)违约责任；
(八)其他需要约定的事项。
第四十九条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。
第三节 车库与车位的使用
第五十条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。
第五十二条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。
利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。
第五十三条 业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。
业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
第四节 业主自治管理
第五十四条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；
(四)参加业主大会会议，行使投票权；
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；
(六)监督业主委员会的工作；
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；
(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；
(九)监督专项维修资金的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。
第五十五条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
(五)按时交纳物业服务费；
(六)法律、法规规定的其他义务。
第五十六条 管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。
管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。
第五十七条 提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业；业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。
业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。
第五十八条 业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。
第五章 物业服务企业
第一节 物业服务企业
第五十九条 物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。
物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。
第六十条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第六十一条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
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美国许多刑事法律体现了对严重犯罪从严惩处的精神，例如，根据《武装惯犯法》（ACCA）的相关规定，曾有3次暴力重罪前科的被告人，再犯重罪，将被判处最低15年以上的监禁刑。为准确认定被告人的犯罪前科是否属于《武装惯犯法》针对的暴力重罪，进而能否作为对被告人加重处罚的依据，美国判例法确定了类型化审查的基本方法。本案是美国联邦最高法院明确阐释判例法理依据的代表性案例。
一、基本案情、审理经过和案件争点
2007年9月13日，被告人米歇尔·德斯坎普因非法持有枪支弹药而被陪审团定罪，这是一项重罪，法定最高刑为10年监禁刑。德斯坎普此前曾有5次犯罪前科，其中入室盗窃、抢劫和骚扰等犯罪均系重罪。根据《武装惯犯法》（ACCA）的相关规定，曾有3次暴力重罪前科的被告人，再犯重罪，将被判处最低15年以上的监禁刑。检察官依据《武装惯犯法》的上述规定，建议对德斯坎普加重处罚。
德斯坎普主张，其入室盗窃前科并不属于《武装惯犯法》针对的暴力重罪。在该入室盗窃案中，德斯坎普接受了辩诉交易。根据加州刑法第459条的规定，行为人进入特定地点意图实施盗窃或者任何重罪都将构成入室盗窃罪。尽管入室盗窃罪通常要求破门而入、闯入或者类似的行为，但与大多数州刑法有关入室盗窃罪的规定不同，加州刑法并不要求行为人进入特定地点的行为本身是违法的。因此，加州刑法的规定比“典型”入室盗窃罪的范围更加宽泛。德斯坎普据此主张，无论其所犯入室盗窃罪是否包含非法进入特定场所的行为，由于犯罪构成要件的不对称性，都不能将该罪作为《武装惯犯法》针对的暴力重罪。
华盛顿东区联邦地区初审法院认为，德斯坎普之前所犯抢劫罪、入室盗窃罪和骚扰重罪等前科，均属《武装惯犯法》针对的暴力重罪。对于德斯坎普的主张，初审法院指出，修正的类型化方法（详见下文分析）允许法院查阅特定的文件，包括辩诉交易记录，从而确定德斯坎普在辩诉交易中是否承认自己实施了“典型”入室盗窃罪的构成要件行为。该案辩诉交易记录显示，检察官指控德斯坎普犯罪时破门进入一家商店，德斯坎普对此并未提出异议。初审法院认为，据此可以认定德斯坎普的前科属于“典型”的入室盗窃罪，即《武装惯犯法》针对的暴力重罪，进而加重了对德斯坎普的处罚，判处德斯坎普262个月的监禁刑，这比该罪本身应被判处的刑罚多出1倍。
德斯坎普对量刑结果不服，向联邦第九巡回上诉法院（以下简称“上诉法院”）提出上诉，理由是，《武装惯犯法》针对的暴力重罪前科必须被正式提起指控并接受陪审团的审判。只有当3个前科重罪指控都得到排除合理怀疑的证明，才能加重处罚。
上诉法院指出，初审法院在量刑时判断犯罪前科是否属于比“典型”犯罪更加宽泛的罪行时，可以通过查阅特定的文件来确定前科的事实基础。德斯坎普在辩诉交易笔录中的认罪答辩，反映出该前科事实符合“典型”入室盗窃罪的构成要件。基于修正的类型化方法，上诉法院驳回了德斯坎普的上诉理由，维持了原审量刑裁决。
联邦最高法院批准了调卷令，认为修正的类型化方法并不适用于有单一构成要件，但比“典型”犯罪范围更加宽泛的犯罪。联邦最高法院以8比1的绝对多数，撤销了上诉法院的裁判。
二、前科作为加重处罚依据的两种审查方法
根据《武装惯犯法》的规定，暴力重罪是指任何使用、意图使用或者威胁使用武力（或者使用爆炸物入室盗窃、纵火或者敲诈勒索，或者其他严重危及他人生命健康的行为）且应判处1年以上监禁刑的犯罪。为确定被告人的前科是否属于该法所规定的“暴力重罪”，美国判例法确立了类型化方法和修正的类型化方法。
1990年泰勒诉合众国案件（Taylor v. United States）的判决，确立了“类型化方法”的基本规则，即：比较制定法规定的前科犯罪与“典型”犯罪（即通常所理解的犯罪）的构成要件。如果前科犯罪与“典型”犯罪的构成要件相同，或者被后者所包含，该前科犯罪就属于《武装惯犯法》针对的“暴力重罪”。相应地，如果制定法规定的犯罪构成要件比“典型”犯罪范围更宽，根据该法认定的前科就不属于《武装惯犯法》针对的暴力重罪，即使被告人的犯罪行为实际上符合“典型”犯罪的构成要件。可见，类型化方法关注的焦点是犯罪构成要件，而不是被告人的犯罪事实。
与此同时，泰勒案件的判决还提到，对于少部分案件可以适用修正的类型化方法，即：对于制定法规定选择性犯罪构成要件的案件，除了审查构成要件，还可以查阅案件的起诉书和陪审团指示等文件。例如制定法对入室盗窃罪规定了选择性构成要件，法院在量刑时不审阅相关材料，就无法确定被告人的罪行是“典型”的入室盗窃罪（闯入住宅）还是非“典型”的入室盗窃罪（闯入机动车）。因此上述情形下，应当允许法院在量刑时查阅相关的法律文件，确定被告人究竟是基于制定法的哪个选择性构成要件而被定罪。
在2005年谢帕德诉合众国案件（Shepard v. United States）中，泰勒案件所确立的规则得到了具体适用。马萨诸塞州刑法对入室盗窃罪规定了选择性构成要件，除涉及住宅外，还包括船只和汽车。仅凭法律规定本身，无法确定谢帕德究竟基于哪个选择性构成要件被定罪。因此，法院在量刑时需要查阅相关的材料，包括认罪答辩协议笔录或者法官与被告人的会谈笔录，进而确定被告人究竟是承认闯入住宅还是船只或者汽车。需要指出的是，这并不意味着法院需要确定认罪答辩的事实基础，只是判断该认罪答辩所涉及的犯罪构成要件与“典型”犯罪是否相同。近期陆续作出的多个判例进一步强调指出，这种审阅相关法律文件的做法仅适用于制定法规定了选择性犯罪构成要件的情形。
三、上诉法院对判例法的认识误区
上诉法院对泰勒等案件确立的判例法规则持不同意见，他们认为，制定法如加州刑法第459条的规定，可能包含单一的但比“典型”犯罪范围宽泛的犯罪构成要件，法院在量刑时可以审查定罪的事实基础，即：通过查阅起诉书、陪审团指示和认罪答辩笔录等材料，确定究竟基于哪些事实对被告人作出定罪裁决。
这种做法将以犯罪构成要件为基础的审查变为以证据为基础的审查，即：不再关注事实裁判者能否认定制定法有关犯罪的界定与“典型”犯罪符合，而是关注检察官的指控能否使事实裁判者作出上述认定。联邦最高法院认为，上诉法院的做法违背先例，与类型化方法的理论基础背道而驰。
该案主要涉及三个问题：一是《武装惯犯法》相关规定的制定背景；二是陪审团与法官在裁判领域的职权划分；三是具体审查方法的实践操作难度和公正性。
首先，从《武装惯犯法》相关规定的制定背景看，该法对有3次暴力重罪前科的被告人加重处罚，关注的重点是犯罪前科而非犯罪本身。从立法意图看，国会希望法院在量刑时仅仅关注被告人的犯罪前科是否属于“典型”犯罪，而不考虑犯罪前科的事实本身。上诉法院未能正确理解国会的立法意图，其审查起诉书或者认罪答辩笔录的目的不是为了审查前科犯罪的制定法依据，而是审查被告人的犯罪事实本身。德斯坎普并不是因为“典型”的入室盗窃罪而被定罪，因为加州刑法第459条对入室盗窃罪的规定并不要求非法侵入特定场所的要件。不能用假设的方法来认定被告人的行为符合“典型”的犯罪所规定的构成要件。上诉法院的做法正是国会所努力避免的。
其次，就联邦宪法第六修正案有关陪审团与法官在裁判领域的职权划分而言，对于加重处罚的量刑事实，必须由陪审团基于证据作出认定，并且达到排除合理怀疑的证明标准。《武装惯犯法》针对的暴力重罪前科，就属于此类量刑事实。因此，法院在量刑时不能认定与犯罪前科相关的事实，因为这属于陪审团的职权范围。该案中，上诉法院实际上基于自身对非构成要件事实的调查和认定而对被告人加重处罚，这与宪法原则存在冲突。
最后，上诉法院的做法在实践操作中存在困难，而且可能导致不公正。认罪答辩记录或者起诉书中的相关事实并非定罪所必须，这些文件所涉及的内容通常并不确定，而且被告人通常不会对非构成要件事实进行抗辩。本案中，德斯坎普就可能会认为相关事实与定罪无关而默认了检察官的主张。他可能不会想到自己当时的沉默会在将来成为对自己不利的证据。此外，在辩诉交易中，被告人放弃接受陪审团审判的权利，就是为了换得较轻的指控，如果这被视为被告人对较重罪行的认可，并据此对其加重处罚，将导致对被告人的不公正，而且有违辩诉交易的制度初衷。
联邦最高法院认为，问题的关键始终在于，制定法有关被告人前科犯罪的构成要件与“典型”犯罪是否符合，无论是基于历史的、宪法的还是实践的理由，上诉法院的做法都是不当的。
四、联邦最高法院对德斯坎普案件的判决意见
联邦最高法院认为，基于判例法规则，修正的类型化方法只能用来确定选择性构成要件中的哪个要件是对被告人定罪的基础。如果被告人前科犯罪涉及单一构成要件，就不能适用修正的类型化方法。
